나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13511 [1] 서울특별시 강북구 수유동 508-110 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "한신대학학교" 북서측 인근에 위치며 주위는 단독주 택, 다세대주택, 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 2층 202호로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 등 마감, 창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

단지형다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가 구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.). *기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가 구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13511 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 508-110 2층 202호

* 감정평가액: 291,000,000원

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 및 건물 정보

* 건물용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 토지면적: 37.76㎡ (약 11.42평)

* 건물면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 준공일자: 2014년 10월 28일

* 해당층: 2층 / 총 5층

* 내부설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비

1.3. 매각 정보

* 입찰기일: (정보 없음, 실제 입찰 시 확인 필요)

* 매각물건 명세서 작성일: 2026년 5월 25일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적 내용은 명세서 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "한신대학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

* 토지는 2필지가 일단지를 이루는 사다리형의 평탄한 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태는 동측으로 세로와 접하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

* 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.

* 가장 가까운 지하철역은 4호선 수유역이며 도보 약 2분 거리에 위치합니다.

* 버스정류장으로는 서울영어마을수유캠프국립재활원입구(도보 5분) 등이 있습니다.

* 다양한 버스 노선(121, 152, 104, 109, 144, 1165, 151 등) 이용이 가능하여 서울 중심부로의 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2015년 5월 7일 접수된 우리은행 근저당권 (금165,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당권 (을1)

* 페퍼저축은행 근저당권 (을3)

* 롯데카드 가압류 (갑5)

* 주식회사 케이비국민카드 가압류 (갑6)

* 오케이저축은행 가압류 (갑7)

* 롯데캐피탈 주식회사 가압류 (갑8)

* 소상공인시장진흥공단 가압류 (갑9)

* 주식회사 국민행복기금 가압류 (갑10)

* 에프에스비2506유동화전문유한회사 임의경매 (갑11)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 없음, 물건명세서 참고)

* 등기부상 소유권 관련 권리(갑3, 갑4)는 매각으로 인해 소멸 및 정리될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대차 관계: 임대관계는 미상임.

* 주의사항: 임차인이 없거나 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 현장 방문 및 점유 관계 확인은 필수입니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 점포가 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* "한신대학교" 인근이라는 점은 학생 및 교직원을 대상으로 한 소규모 상권 형성 가능성을 시사합니다.

* 수유동 지역은 서울 도심 접근성이 비교적 양호한 지역으로, 배후 주거 수요가 안정적인 편입니다.

* 수유시장 및 다양한 상업 시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* (추가 조사 필요: 반경 1km 이내 주요 상업 시설, 금융 기관, 관공서 등 상세 위치 파악)

5. 생활정보

* 주변 교통:

* 인근에 버스 정류장이 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 4호선 수유역(도보 약 2분) 및 가오리역(도보 약 9분)이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 다양한 버스 노선 이용이 가능하여 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육시설:

* "한신대학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* (추가 조사 필요: 인근 초/중/고등학교 명칭 및 학군 정보 확인)

* 편의시설:

* 근린생활시설, 점포, 수유시장 등이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충분히 가능합니다.

* (추가 조사 필요: 대형 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 상세 위치 파악)

* 혐오시설:

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 상, 본건 인근에 심각한 혐오시설이 소재할 가능성은 낮아 보입니다.

* (추가 조사 필요: 반드시 현장 방문 및 주변 환경에 대한 다각적인 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 유동화 전문회사 등이 채권을 관리하는 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 미묘한 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 불분명하다는 점은 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다. (단, 인수 보증금 0원임을 고려 시, 점유자 존재 여부에 대한 확인이 중요합니다.)

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용되므로, 향후 건축이나 증축 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 건축연도: 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 주변 구축물과의 시세 차이 및 향후 관리 상태에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2014년 준공)이며 일괄매각으로 진행되어 토지 건물 일체를 취득할 수 있는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 환경은 양호한 편이며, 권리 분석 상 인수해야 할 부담이 적은 깨끗한 권리 상태를 보입니다. 특히 인수 보증금 합계가 0원으로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서의 세심한 주의가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 여러 규제가 적용되는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 내외부 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸되는 구조로, 낙찰 후 권리상 부담이 없습니다.

* 낮은 명도 부담: 인수 보증금 합계가 0원으로, 임차인 관련 명도 위험이 현저히 낮습니다.

* 일괄매각: 토지 및 건물을 동시에 취득하여 향후 활용도를 높일 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교통 접근성: 수유역이 인근에 위치하여 서울 도심 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 291,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 종합적으로 분석해 볼 때,

* 2008년식인 "북한산그랑빌"(69.57㎡)이 282,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2014년식으로 더 신축임을 고려하면, 이보다 높은 가격으로 평가될 가능성이 있습니다.

* 본건 건물면적 59.81㎡ (약 18.09평)과 비교 시, 평당 가격을 단순 적용하기보다는 연식, 상태, 입지 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가 291,000,000원 수준을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가 범위는 약 247,000,000원에서 276,000,000원 수준으로 판단됩니다.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 주변 시세 변동 추이, 해당 경매 물건의 구체적인 입찰 경쟁률 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

(본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석을 바탕으로 한 참고 자료이며, 실제 낙찰가와는 차이가 있을 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.