나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52141 [1] 서울특별시 용산구 한남동 774-3 비201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 한남동 소재 "서울독일학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2010년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상3층건내 제지2층 제비201호로서 외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

연립주택(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "공동주택(연립주택)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본건은 공부상 '지2층'으로 등재되어 있으나, 동측 인접도로 기준으로 현황상 1층이며, 호명칭은 공부상 '비201'로 등재되어 있으나, 현황상 '101'임.(후첨 '사진용지' 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52141 (1)

소재지: 서울특별시 용산구 한남동 774-3 (현황: 유엔빌리지3길 155, 101호)

용도: 연립주택

감정가: 6,270,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2508유동화전문

1.2. 면적 정보

토지 면적: 193.43㎡ (약 58.51평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 243.97㎡ (약 73.81평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상3층 건물 내 제2층 제비201호 (현황 1층 101호)

사용승인일: 2010년 3월

외벽 마감: 외장 석재 붙임 마감 등

창호: 시스템 창호 등

1.4. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 용산구 한남동 소재 "서울독일학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 29일 접수된 우리은행 근저당권(3,080,000,000원)입니다.

이후 접수된 주식회사 에스크컴퍼니 근저당권(6,000,000,000원), 주식회사 아스톤에셋 근저당권(2,150,000,000원), 그리고 본 경매 개시 결정에 따른 에프더블유2508유동화전문 근저당권(2,894,179,536원) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 11,230,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 지상권 개요가 있으나 상세 내용은 명시되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본건에는 임대 관계가 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 인수하거나 명도 협상에 어려움이 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 용산구 한남동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변에는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하고 있으며, "서울독일학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

한남동은 고급 주택가가 밀집한 지역으로, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

현재까지 파악된 정보상 인근에 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

주변 시세 정보를 고려할 때, 비교적 높은 수준의 가격대가 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주거 환경: 한남동의 고품격 주거지 내에 위치하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

교육 환경: "서울독일학교"가 북동측 인근에 있어 교육적인 이점이 있습니다.

편의 시설: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 상세한 편의시설(마트, 병원 등)은 별도 조사가 필요합니다.

교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 도로망과의 연계성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 현황과 공부상의 불일치: 공부상 '지2층'이나 현황 '1층', 공부상 '비201호'이나 현황 '101호'로 파악되어, 실제 이용 상태와 공부상의 내용이 상이합니다. 이는 명도 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 자연경관지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 11,230,000,000원으로 상당하며, 이는 경매를 통한 매각가에 영향을 미칠 수 있습니다.

유동화 물건: 유동화 물건으로 채권자 지위가 변경되었을 수 있으며, 이는 낙찰 후 채권 관련 추가적인 검토를 요구할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 용산구 한남동의 우수한 입지에 위치한 연립주택으로, 쾌적한 주거 환경과 교육적 이점을 갖추고 있습니다.

건물의 구조 및 마감 상태는 양호하나, 공부와 현황의 차이, 다수의 토지 이용 제한, 높은 채권 총액 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

최근 매매 사례와 비교 시 감정평가액이 상대적으로 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 본건의 입지적 프리미엄 또는 시장 상황 변화를 반영한 것으로 판단됩니다.

따라서 투자 시에는 이러한 요소들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고급 주거지 내 입지: 용산구 한남동은 대한민국 대표 고급 주거 지역으로, 부동산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

면적 대비 합리적인 감정가: 넓은 면적(약 73.81평) 대비 감정가가 책정되어 있으며, 향후 시장 회복 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

교육 환경: "서울독일학교" 인근 위치는 교육 환경을 중시하는 수요층에게 매력적입니다.

유동화 물건 특성: 유동화 물건이라는 점은 채권단의 의지에 따라 신속한 매각이 이루어질 가능성이 있으며, 이를 통해 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6,270,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 규모 및 연식의 물건은 약 1490만원/㎡ ~ 1760만원/㎡ 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

이를 바탕으로 산출한 시장 가격은 약 36억원 ~ 43억원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 시장 가격 간의 괴리가 존재하나, 한남동의 입지적 희소성과 본건의 규모, 건물 상태 등을 고려할 때 감정가가 과도하다고 단정하기는 어렵습니다.

신중한 투자를 위해, 현재 시장 상황과 잠재적 리스크 요인을 감안하여 감정가의 약 75~80% 수준 또는 시장 가격 범위 상단에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 4,800,000,000원으로 제시합니다. (이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.