나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513749 [1] 인천광역시 부평구 부평동 756-176 원창아트빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '동수역(인천1호선)' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(동수역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 드라이비트 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 남동측 및 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 756-176 :준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513749 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 756-176 원창아트빌 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 16.02㎡ (약 4.85평)

건물면적: 32.48㎡ (약 9.83평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '동수역(인천1호선)' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(동수역)이 있어 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

건축물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물이며, 본건은 5층 중 503호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

건물 이용 상태는 다세대주택이며, 위생 설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남동측 및 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 유 입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 채권자 유 의 강제경매개시결정(2025타경513749)입니다.

주요 권리 내역으로 을구 3번 순위의 주택임차권이 등기되어 있으며, 임차인은 유희은님입니다.

해당 임차인은 2021년 11월 12일 전입신고, 2021년 10월 21일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있는 임차인입니다.

임대차보증금은 118,000,000원이며, 차임은 없습니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 따르면 해당 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 따라서 배당에서 임대차보증금 전액(118,000,000원)을 변제받지 못하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 부평동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다. 인근에 동수역(인천1호선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 인천1호선 동수역 역세권에 위치하며, 버스 정류장도 인근에 있어 교통이 편리합니다. 주변 환경은 주거 지역으로 평가되며, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 118,000,000원 인수 문제입니다. 감정평가액 104,000,000원보다 임차인의 보증금이 더 높기 때문에, 경매 낙찰 후에도 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

또한, 본 물건은 토지이용계획상 준주거지역에 속하며, 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 118,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있는 물건입니다. 이는 감정평가액(104,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰 시 추가적인 인수 금액이 발생하여 총 투자 비용이 상당히 증가할 수 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 본건 부동산 자체의 시장 가치는 감정평가액보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건에도 불구하고, 향후 동수역 주변 지역의 개발 가능성이나 주거 환경 개선 기대감이 있다면 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 매우 높은 위험을 수반하는 투자입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 시세 분석 결과, 부동산 자체의 시장 가치는 약 60,000,000원에서 70,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 118,000,000원을 인수해야 하므로, 입찰가를 산정할 때 이를 반드시 고려해야 합니다.

이러한 상황에서, 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 하며, 임차인 보증금 인수 금액을 고려했을 때 시세 대비 총 부담액이 과도하게 높아질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보증금 인수 금액을 제외한 부동산 자체의 가치 범위 내에서, 최대한 보수적으로 접근하여 10,000,000원 이하의 소액 입찰을 고려하거나, 투자를 보류하는 것을 권장합니다. 이 경우에도 총 투자 비용은 128,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.