나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513732 [1] 인천광역시 부평구 부평동 180-19 투엠레뷰 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 '부평역(지하철1호선) 4번출구' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철(부평역 지하철1호선, 인천1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 10층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2013.12.24) 외벽 : 석재붙임 마감 등 내부 : 벽지 및 내부 인테리어 마감(표준마감기준) 등 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 180-19 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : 주택임차권, 2023.11.24 인천지방법원의 임차권등기명령(2023카임14301), 임차보증금 금163,000,000원, 점유개시일자 : 2021.08.06, 확정일자 : 2021.07.20, 임차권자 : 서진아

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경513732(1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 180-19, 투엠레뷰 2층 201호

* 구주소: 인천광역시 부평구 광장로30번길 74, 2층 201호 (2013.05.16 사용승인)

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 업무시설)

* 감정가: 200,000,000원

* 토지 면적: 12.15㎡ (약 3.68평)

* 건물 면적: 62.71㎡ (약 18.97평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부평역(지하철 1호선) 4번 출구’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진입이 용이하며, 지하철 1호선 및 인천1호선 환승역인 부평역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 10월 13일 남부천세무서장의 압류(갑4)이며, 본 물건은 이보다 선순위의 권리가 존재하지 않아 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 박민우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-02, 대항력 없음. 인수 보증금 없음.

* 서진아 (주택도시보증공사(HUG) 보증): 보증금 163,000,000원, 전입일자 2021-08-06, 확정일자 2021-07-20. 등기부상 임차권(을5)으로 등재되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있습니다. 이에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 있어 최종 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기 (2013년, 2014년, 2021년)

* 주택임차권 (서진아, 163,000,000원) - 말소 예정

* 다수의 압류 및 가압류 등기 (남부천세무서장, 김포세무서장, 서구청, 서울특별시, 부평구청, 주택도시보증공사, 부천시) - 모두 말소 예정

* 강제경매 개시 결정 (주택도시보증공사, 2025타경513732) - 말소 기준 권리

* 인수 가능한 보증금: 0원 (상기 권리분석 결과 기준)

4. 상권분석

본건이 위치한 부평역 인근 지역은 인천의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나입니다.

* 배후 수요: 주변에 다수의 주거시설과 업무시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 유동 인구: 부평역은 지하철 1호선 및 인천 1호선이 지나는 환승역으로, 하루 수많은 유동 인구가 오가는 지역입니다.

* 상업 시설: 역 주변으로 대형 백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선, 인천 1호선 부평역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 롯데백화점, 신트리공원, 다수의 병원, 금융기관, 식당가 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육/환경: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있으며, 공원 등 녹지 공간도 일부 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권: 임차인 서진아(HUG 보증) 관련 'HUG 인수조건 변경' 문구는 주의가 필요합니다. 비록 물건명세서상 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 최종적으로 대법원 법원경매물건정보 등에서 해당 권리의 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 매각기일이 해당 기간 내에 도래할 경우, 취득자는 허가를 받아야 하므로 이 부분을 고려해야 합니다. (현재 시점을 고려하면 허가 기간 만료 임박)

* 건물 노후화: 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 향후 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부평역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 건물 역시 2013년식으로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 리모델링 필요성은 낮을 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 문구와 관련된 임차인 서진아 씨의 보증금 163,000,000원의 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다. (현재까지의 정보로는 인수 부담 없음)

주변 상권의 활성화와 풍부한 배후 수요를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점 및 경매 진행 일정을 고려하여 입찰 계획을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 초역세권의 뛰어난 입지 조건

* 안정적인 임대 수요와 풍부한 유동 인구

* 부동산 강제경매로 인한 시세 대비 경쟁력 있는 가격 취득 가능성

* 업무시설 및 오피스텔로서의 높은 활용도

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 오피스텔은 1억 5천만원에서 1억 7천만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 제공된 JSON 정보에 따르면, 2026년 3월 14일에는 61.94㎡가 13,500만원에, 2026년 4월 24일에는 55.1㎡가 14,500만원에 거래되었습니다. 본건 전용면적 62.71㎡를 기준으로 현 시세를 산정하면 약 1억 5천만원에서 1억 7천만원 내외로 추정됩니다.

인수 보증금은 0원으로 판단되므로, 감정가 2억원을 고려하여 시세 대비 합리적인 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

* 보수적인 시세 추정치(약 1억 5천만원) 및 감정가의 70~80% 수준을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가는 현재까지의 정보에 근거한 추정치이며, 실제 입찰 시 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰자 수, 권리 관계의 최종 확인 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰 전 반드시 현장 방문 및 면밀한 권리 분석 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.