나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513701 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1245-7 영진빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "모래내시장역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건인근까지 차량출입 가능하며, 본건의 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층중 2층 202호로서 외벽 : 연와조적 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 다세대주택건물부지로 인접도로보다 다소 고지임.

인접 도로상태등

본건 토지의 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

외벽에 '라동'으로 표시됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513701 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1245-7 영진빌라 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 87,000,000원

토지 면적: 23.61㎡ (약 7.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 35.43㎡ (약 10.72평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 (단, 권리분석상 보증금 인수 부담 없음)

주의사항: 외벽에 '라동'으로 표시됨 (현황조사서 참조)

건축 연도: 1988년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "모래내시장역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 주위환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 본건의 인근에 버스정류장 및 지하철역(모래내시장역)이 소재하여 대중교통사정은 편리한 편임.

* 건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 중 2층 202호로서 외벽은 연와조적 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창 등임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 대체로 세장형의 다세대주택 건물 부지로, 인접 도로보다 다소 고지임.

* 인접 도로 상태: 본건 토지의 동측으로 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 총 채권액 (말소기준권리 등기부채권 합계): 110,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-01-18

* 배당신고일자: 2023-11-17

* 대항력: 없음 (제공된 임차인 정보 기준)

* 비고: '이 ' 임차인은 전입일자가 확정일자보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 또한, 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 말소기준권리: 압류 (강서세무서, 2023-02-07, 갑11)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전, 공유자 지분 이전, 소유권 이전 등기 다수 확인.

* 을구 6번: 주택임차권 등기 (이건희, 2022-01-18 접수, 2023-11-17 배당신고). 말소 예정.

* 갑구 11번: 압류 (강서세무서, 2023-02-07). 말소기준권리.

* 갑구 12번: 강제경매 개시 결정 (주택도시보증공사, 2025-11-06).

* 갑구 13번: 압류 (양천세무서장, 2025-11-14).

* 상기 권리 중 말소기준권리(갑11)보다 후순위로 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "모래내시장역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 상업 시설: "모래내시장역" 인근에 위치하여 재래시장 및 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통 편의성: 인근에 버스정류장 및 지하철역(모래내시장역)이 소재하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 편의 시설: 재래시장, 마트, 식당, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교육 시설: 인천구월초등학교가 도보 거리에 있습니다.

* 문화/여가 시설: 인천문화예술회관, 인천대공원 등 이용이 용이합니다.

* 주변 시설 조사 결과: 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본건 주변 지역에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1988년 준공된 건물로, 일부 설비 및 마감재의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 현황과 공부상 차이: 외벽에 '라동'으로 표시되어 있어, 등기부상 명칭(영진빌라)과 실제 현황 간의 표기 차이가 있습니다. 이는 건물 관리나 소통 시 혼란을 야기할 수 있습니다. (현황조사서 상세 확인 필요)

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 사항이 있으나, 본 건의 경우 보증금 인수 부담이 없는 것으로 명확히 분석됩니다.

* 임차인 대항력 관련 복합적 해석 가능성: 제공된 임차인 정보 상 대항력이 없다고 명시되었으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점은 미세한 불확실성으로 남을 수 있습니다. 다만, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 실제 보증금 인수 위험은 없다고 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 모래내시장역 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 명확한 인수 대상 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 감정가 8,700만원은 주변 유사 물건 시세 대비 다소 높을 수 있으며, 건물 연식(1988년)을 고려할 때 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. '라동' 표기와 같은 현황과 공부상의 차이점은 현장 확인 시 상세히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 모래내시장역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수해야 할 임차 보증금이나 부담해야 할 권리가 없어 명확한 투자 구조를 가집니다.

* 편리한 생활 환경: 재래시장, 근린생활시설, 공원 등 생활 편의 시설이 풍부합니다.

* 주거 수요: 인천 남동구는 꾸준한 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 87,000,000원

* 인근 최근 실거래가 분석 (2026년 3월 기준):

* 예랑빌라(B동) 39.82㎡ (1990년식): 45,000,000원 (약 113만원/㎡)

* 경인빌라(가동) 38.25㎡ (1989년식): 50,000,000원 (약 131만원/㎡)

* 신세계빌라 49.82㎡ (2001년식): 85,000,000원 (약 171만원/㎡)

* 시세 분석: 본건(35.43㎡, 1988년식)의 감정가 8,700만원은, 면적이 더 넓고 연식이 최신인 신세계빌라(49.82㎡, 2001년식)의 최근 실거래가 8,500만원과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다. 그러나 본건은 건물 연식이 30년 이상 경과한 점, 그리고 면적이 더 작은 점을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 더구나 면적이 비슷한 다른 빌라들(약 38-40㎡)의 실거래가가 4,500만원~5,000만원 수준임을 감안하면, 시세와의 괴리가 크게 나타납니다.

* 권리 인수 비용: 0원 (인수 보증금 없음)

* 예상 입찰가 제안:

* 감정가 8,700만원을 기준으로 하되, 현 시세 및 건물 연식 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다.

* 안정적인 입찰가를 고려한다면, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서, 즉 약 6,960만원 ~ 7,830만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

* 본 물건의 정확한 가치 판단 및 투자 결정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경 등을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.