나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513695 [1] 인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 12층 1203호로서, 외벽: 미장스톤 마감 등. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'오피스텔' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 부정형 토지를 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측·남측으로 로폭 약 8m, 4m, 4m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)(문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육청 평생교육건강과 460- 6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정 기간: 2025.08.26. ~2026.08.25.)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경513695 (1)

소재지

인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 12층1203호

용도

오피스텔

감정가

205,000,000 원

토지면적

13. 00㎡ (약 3.93평)

토지지분

12. 995599999999998㎡

건물면적

69. 39㎡ (약 20.99평)

건물지분

69. 39㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 동측 및 북측, 남측으로 폭 약 8m, 4m, 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

소유권보존(2018-01-05) - 우설희

소유권이전(2018-01-29) - 김성권

주택임차권(2023-07-10) - 정진호 (보증금 230,000,000원, 전입 2021-06-24, 확정 2021-05-25) - 말소 예정

소유권이전(2021-07-23) - 신재욱

압류(2023-01-04) - 잠실세무서장 (말소기준권리)

가압류(2023-04-25) - 주택도시보증공사 (권리금액 1,990,000,000원) - 말소

강제경매개시결정(2025-11-06) - 주택도시보증공사 (채권액 230,000,000원) - 말소

압류(2026-05-13) - 강서세무서장 - 말소

전체 등기부채권 총액은 2,220,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(정진호)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-24

확정일자: 2021-05-25

배당신고일자: 2023-07-10

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부상 을구 3번 주택임차권 등기(말소 예정)되었으며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 조민경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-13

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 지영욱

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-13

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있어, 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있습니다. 배후 주거단지 또한 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다.

1.4. 생활정보

인근에 인천동부초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경은 거래의 투명성 및 예상치 못한 조건이 발생할 가능성을 내포하므로, 세부 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

대항력 있는 임차인: 등기부상 및 현황 조사 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건의 특이사항에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있어, 임차인의 실제 현황 및 권리관계를 재확인하여 보증금 미반환 등의 위험에 대비해야 합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 준주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

해당 물건은 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 '오피스텔'로 사용 중입니다.

1.6. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경513695 (1)호 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 오피스텔로, 준신축급 건물(2017년 준공)이며 도심 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 5백만원으로 책정되었습니다. 권리관계는 비교적 명확한 편이나, HUG 관련 조건 변경 및 임차인 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 오피스텔로서의 기능에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연도가 비교적 짧은 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 다양한 생활 편의시설과 교육시설(인천동부초등학교)이 있어 실거주 및 임대 수익률 측면에서 유리할 수 있습니다.

강제경매 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2025년 1월, 1억 5천만원)와 감정가(2억 5백만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 1억 5천만원에서 2억원 사이로 추정됩니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토 후 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 175,000,000원 (1억 7천 5백만원)으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 85% 수준이며, 향후 시장 상황 및 추가 정보 확인에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.