나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513727 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1096-20 대성빌리뷰 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513727 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1096-20 대성빌리뷰 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경513727
• 주소: 인천광역시 남동구 구월남로 76 대성빌리뷰, 5층501호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매19계 2025타경513727 | 소재지: 인천광역시 남동구 구월남로 76 대성빌리뷰, 5층501호 | 감정가: 164,000,000원 | 최저가: 114,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513727 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1096-20 대성빌리뷰 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 29.55㎡ (약 8.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.40㎡ (약 17.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인

1.2. 감정평가 요약

- 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 구월동 소재 '동인천중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

- 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천1호선 "예술회관역"이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서, 사용승인일은 2010년 11월 26일임. 외벽은 장식벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호임.

- 이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

- 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

- 인접 도로상태등: 본건 북측으로 노폭 약 16미터의 포장도로에 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)에 해당함.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항: 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인 부재로 이웃 탐문조사 및 건축물대장상 도면을 참고하여 작성되었음.

2. 입지조건

2.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하여 '동인천중학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 도보 거리에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 '예술회관역'이 인접해 있어 시내외 이동이 수월합니다. 이러한 입지적 조건은 주거 편의성을 높여줍니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석

본 경매 물건의 가장 큰 특징은 '대항력있는임차인'이 존재한다는 점입니다. 이는 임차인이 법적으로 계약 관계를 유지할 권리가 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 임대차 계약을 승계하거나 별도의 협의를 통해 명도를 진행해야 할 수 있음을 의미합니다. 현재 임대관계는 미상으로 파악되므로, 정확한 임차인의 권리 관계 및 계약 내용을 철저히 조사해야 합니다. 또한, 등기부등본 상의 말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리가 있는지 확인이 필요하며, 본 건의 경우 강제경매로 진행되었으므로 채권자의 권리가 명확합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권분석

해당 물건이 위치한 구월동 일대는 주거 지역으로서 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 인근에 '동인천중학교'가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, '예술회관역'을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 근린생활시설들이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 이러한 환경은 지역 내 수요를 기반으로 하는 상권으로서의 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 생활정보

본 물건은 인천광역시 남동구의 주요 주거 지역에 속해 있습니다. '예술회관역'을 통해 인천시 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 교육 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 병원, 은행, 마트 등 생활에 필요한 주요 시설들도 차량 또는 대중교통으로 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력있는임차인'의 존재입니다. 낙찰자는 임차인과의 명도 문제로 인해 예상치 못한 추가 비용이나 시간적 지연을 겪을 수 있습니다. 따라서 임차인의 권리 분석 및 명도 협상 계획 수립이 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '상대보호구역', '과밀억제권역'에 해당하며, 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 외국인 등이 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 점은 향후 거래 시 제약이 될 수 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

인천 남동구 구월동에 위치한 본 다세대주택 경매 물건은 교통 및 생활 편의성이 양호한 주거지에 자리하고 있습니다. 주변 학군 및 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 환경이 우수합니다. 그러나 '대항력있는임차인'의 존재는 명도 관련 리스크를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 반드시 선행되어야 합니다. 토지이용계획상의 일부 제한 사항도 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 감안한다면, 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 주거용 또는 투자용으로 활용 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 인천 지하철 1호선 '예술회관역' 및 다수의 버스 노선 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 편리한 생활 인프라: 학교, 근린생활시설, 병원 등 생활 필수 시설이 풍부하여 주거 만족도가 높음.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 및 아파트 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사에 유리.

* 시세 대비 저가 취득 가능성: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회 존재.

(주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 정확한 내용을 확인하시기 바랍니다. 특히 '대항력있는임차인'과 관련된 부분은 심층적인 분석이 필요합니다.)

법원 정보

인천지방법원 경매19계