나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513625 [1] 인천광역시 부평구 부평동 135-5 비에네스타 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 대로변을 중심으로 본건과 동유형의 오피스텔(주거용) 및 아파트, 업무시설, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천지하철1호선 '부평시장역 '이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 14층 건물 내 13층 1301호로서, (사용승인일자: 2016.04.07) 외벽: 미장스톤 및 돌붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 스프 링클러설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35m 내외 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하며 도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경513625 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 부평구 부평동 135-5 비에네스타 13층1301호

1.3. 물건 정보

용도: 오피스텔

건물 사용승인일자: 2016년 04월 07일

감정가: 230,000,000원

토지면적: 10.53㎡ (약 3.19평)

건물면적: 73.66㎡ (약 22.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 주변은 '인천부흥초등학교' 남서측 인근으로, 오피스텔, 아파트, 업무시설, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 '부평시장역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 동측으로 폭 약 35m, 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하여 도로 상태는 양호합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513625)으로, 접수일자 2025년 11월 05일, 채권금액 197,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (오혜미)

보증금: 204,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 03월 30일

확정일자: 2020년 02월 13일

배당신고일자: 2024년 04월 25일

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경으로 인한 특이사항으로, 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전: 한국계중국인 (2018.01.17), 남승엽 (2020.03.30)

* 주택임차권: 오혜미 (204,000,000원) - 말소 대상이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 실질적으로는 인수되지 않습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 1번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔, 아파트, 상업시설 등이 혼재된 도심 상업지역으로, 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

인천부흥초등학교가 인근에 있으며, 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조로, 14층 건물 중 13층에 위치합니다. 내부에는 위생, 급배수, 승강기, 난방(도시가스), 소화전, 스프링클러 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 임차인이자 채권자로 관련되어 있으며, 인수 조건 변경에 대한 사항이 있으므로 경매 진행 과정 및 명도 시 HUG와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

외국인 등 주택용도 취득에 대한 토지거래계약 허가구역 지정이 2026년 8월 25일까지 유효하므로, 외국인 매수 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구의 상업지역 내에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 230,000,000원으로 책정되었으며, 건물 면적은 73.66㎡입니다. 임차인은 HUG이며 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. HUG 관련 조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있으므로, 경매 진행 과정 및 명도 관련 세부 사항 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평구 중심 상업지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 편리: 지하철역 및 버스정류장이 인접해 있습니다.

* 소형 면적: 73.66㎡의 적정 면적으로 임대 수익 창출 및 재매각 용이성이 기대됩니다.

* 명도 부담 적음: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원이며, 최근 인근 유사 면적 오피스텔의 매매 사례를 분석한 결과, 면적 대비 가격은 약 250만원/㎡ 수준으로 보입니다. 본건의 면적(73.66㎡)과 13층이라는 높은 층수를 고려할 때, 현재 시세 및 잠재적 경쟁률을 감안하여 예상 입찰가는 약 215,000,000원으로 산정됩니다. 이는 채권액(197,000,000원)보다 높으며, 감정가(230,000,000원)보다는 낮아 합리적인 투자 접근이 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.