나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513767 [1] 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 "소래포구역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 아파트, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철 '인천소래포구역'이 소재하여 대중교통의 편의성은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 건물내 11층 1103호로서 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보시스템, 소화설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 대체로 가장형 평지의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 통행하며, 단지내 도로는 단지외곽 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-07-28)(소래논현지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08) ((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), 도시관리계획 입안중(2025-10-20)(소래논현 지구단위계획).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음(을구 1번 지상권)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513767 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역 씨10블록 에코메트로 3차 더 타워 비동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 598,000,000원

토지 면적: 22.07㎡ (약 6.68평)

건물 면적: 117.32㎡ (약 35.49평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

사용 승인일: 2013년 11월 01일

건물 총 층수: 48층 (해당 동 기준)

세대 수: 644세대 (단지 전체)

1.2. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남측 인근에 위치합니다.

주변에는 동류형 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설이 소재하여 생활 여건이 무난한 지역입니다.

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 건물 내 11층 1103호입니다.

외벽: 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등입니다.

내벽: 몰탈 위 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등입니다.

창호: 샷시 창호입니다.

이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생, 상·하수도, 승강기, 화재탐지 및 경보, 소화, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

아파트 단지: 에코메트로 3차 더 타워.

총 주차 대수: 1,582대 (지하 주차 1,582대)

2. 입지조건

2.1. 교통

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 차량 접근성이 양호합니다.

인근에 버스 정류장 및 전철 '인천소래포구역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 생활 편의시설

주변에 근린생활시설이 위치해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

'소래포구역'이 인근에 있어 상업 및 편의시설 이용이 더욱 용이합니다.

2.3. 교육 시설

주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소 기준 권리는 2020년 7월 24일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 363,000,000원)입니다.

모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권 총액은 646,500,000원입니다.

경매 신청 채권자는 남천천신용협동조합입니다.

하지만, 대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구 1번 지상권)가 존재하여 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 11월 14일

대항력: 없음

임차인: 장

보증금: 283,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 21일

확정일자: 2021년 12월 20일

배당신고일자: 2024년 3월 11일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 토지 을구 1번 지상권 설정 등기 (2013년 12월 17일 등기)입니다.

본 지상권은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 에코메트로 3차 더 타워 단지는 인천 소래논현 지구 내에 위치한 대규모 아파트 단지입니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설이 밀집한 주거 중심 지역입니다.

인근 '소래포구역'의 상업 시설은 물론, 단지 내 편의시설 이용 또한 용이하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인천 소래포구역 역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근 상업 시설 및 단지 내 복리 시설을 통해 일상생활에 필요한 모든 시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 아파트, 학교, 공원 등이 인접하여 쾌적하고 편리한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

별도등기(지상권): 대지권의 목적인 토지에 지상권이 설정되어 있어, 본 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 재산권 행사나 향후 관리에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

채권 총액: 총 등기부 채권액이 646,500,000원으로 감정가 598,000,000원을 초과하여 경매 취하 가능성은 낮으나, 배당 여부에 따라 낙찰가 변동 가능성이 있습니다.

임차인 인수: 장명진 임차인이 배당 신고를 하였으나, 배당받지 못할 경우 보증금 283,500,000원에 대한 인수 여부 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동 에코메트로 3차 더 타워 아파트로, 비교적 신축급 단지입니다.

교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 입지 조건은 우수한 편입니다.

그러나 대지권 토지에 설정된 지상권이라는 중대한 권리 하자가 존재하며, 이는 낙찰 시 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

최근 실거래가, 감정가, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

검색 결과, 인근 지역에서 악취 관련 민원이 제기된 사례가 있으나, 본 물건 자체에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

우수한 생활 인프라: 편리한 대중교통, 풍부한 주변 편의시설, 교육 환경 등을 갖추고 있어 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 최근 실거래가(약 500,000,000원 ~ 530,000,000원)를 고려할 때, 적정 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

대규모 단지의 안정성: 에코메트로 단지는 규모가 크고 인지도가 높아 꾸준한 수요를 유지할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 598,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적): 2026년 6월 25일, 500,000,000원 (117.318㎡)

최근 실거래가 (유사 면적): 2026년 7월 15일, 530,000,000원 (105.047㎡)

인수 보증금 합계: 0원

본건은 대지권 토지에 지상권이 설정되어 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 점은 시세보다 낮은 금액으로 입찰해야 하는 주요 요인입니다.

안정적인 시세(500,000,000원 ~ 530,000,000원)와 인수 부담을 고려하여, 480,000,000원 ~ 520,000,000원 사이에서 입찰가격을 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.