나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513671 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-9 스페이스빌 나동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서 (사용승인일:2011-07-22) 외벽:드라이비트 마감 등 창호:샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경513671 (1)

인천광역시 서구 당하동 1087-9 스페이스빌 나동 2층202호

도시형생활주택

감정가: 127,000,000원

토지면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

토지지분: 28.50㎡ (약 8.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.02㎡ (약 11.81평)

건물지분: 39.02㎡ (약 11.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

사용승인일: 2011-07-22

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황:

* 차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인천 2호선 독정역까지 도보 약 6~8분 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건은 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경513671) (2024-10-07 접수) 입니다.

* 채권자: 서울보증보험 (채권액 125,660,040원)

* 주요 권리사항:

* 을구 순위 5번 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 120,500,000원, 전입일자 2022-08-30, 확정일자 2022-08-05). 등기부상 '말소'로 표시되어 있으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며 "서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 문구가 기재되어 있어, 낙찰 후 해당 권리의 소멸 여부에 대한 최종 확인 및 관련 서류 검토가 필수적입니다. 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상 명시된 내용 기준)

* 기타 등기사항: 소유권이전 (조영준, 김명순, 배호상), 압류 (국민건강보험공단) 등이 등기부등본에 기재되어 있으며, 이들 권리는 말소기준권리 이하이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 총 등기부채권액: 120,500,000원

1.3. 상권분석

* 주변 건물: 본 물건은 '스페이스빌'이라는 다세대 주택 건물 내에 위치하며, 해당 건물은 2011년 7월에 사용승인된 5층 건물로 총 28세대가 거주하고 있습니다.

* 최근 매매 동향 (2026년 7월 기준, 제공된 JSON 데이터 기반):

* 유사 연식 및 면적 사례: '그랜드비스타'(2011년 준공, 34.942㎡)가 1억 7,900만원에 거래되었습니다. 본 물건(39.02㎡)과 시기 및 연식이 유사하여 가장 직접적인 비교 대상이 될 수 있습니다.

* 기타 사례: '멤버스힐'(2017년 준공, 31.548㎡)은 1억 3,300만원에 거래되었습니다.

* 규모 차이 사례: '원당탑스빌(1)'(2009년 준공, 70.38㎡)이 1억 3,500만원에 거래되었으나, 면적이 본 물건보다 훨씬 넓어 직접 비교는 어렵습니다.

* 평당가 정보 (참고): 당하동 내 유사 면적의 평균 평당가는 약 1,400만원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: "백석초등학교" 남측 인근에 위치하며, 서부교육지원청 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과 032-560-6659로 문의 필요)

* 편의: GS25 당하청마로 (도보 2분), 뉴미미마라탕 (도보 2분) 등 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 의료: 브리즈 동물병원 등 의료 시설이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 기간). 해당 규정은 외국인이 주택용도로 취득 시 허가를 받아야 하는 조건이므로, 국내 매수자에게 직접적인 취득 제한은 없을 수 있으나, 관련 규정을 인지하고 있어야 합니다.

* 선순위임차권 관련 불확실성: 등기부상 '말소'된 주택임차권(을구 5번)이 물건명세서에서는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어, 말소 여부에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다. (다만, '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원' 명시로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다.)

* SGI 인수조건 변경: 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있으므로, 구체적인 변경 내용에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 2011년에 준공된 '스페이스빌' 건물 내 2층에 소재하고 있습니다. 입지적으로 인천 2호선 역세권(도보 거리)이며, 주변에 다양한 편의시설과 학교가 인접하여 생활 편의성이 우수합니다. 감정가가 1억 2,700만원으로 책정되어 있으나, 인근 유사 건물의 최근 실거래가(1억 7,900만원)를 고려할 때 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 임차권 말소 관련 불확실성은 투자 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 제공된 실거래 사례와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 시장 가치보다 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높습니다.

* 우수한 입지 조건: 인천 2호선 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변의 풍부한 편의시설은 거주 만족도를 높여줄 요소입니다.

* 권리관계의 명확화 가능성: 비록 임차권 관련 불확실성이 존재하나, '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원' 명시로 인해 권리 분석에 따른 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상되며, 전문가를 통한 확인 시 명확한 처리가 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 127,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 시기에 준공되고 비슷한 면적을 가진 '그랜드비스타'(34.942㎡)가 1억 7,900만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건(39.02㎡)의 실질적인 시세는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다.

'토지거래허가구역' 지정이나 임차권 등기 말소 관련 사항 등 잠재적 리스크 요소가 존재하지만, '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'이라는 명확한 조건 하에서 권리 부담이 크지 않다고 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 경쟁력 있는 예상 입찰가는 감정가(127,000,000원)보다 다소 높은 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 위험 감수 수준, 그리고 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 결과에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.