나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13166 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-11 후암리치빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북측 인근에 위치하는 "후암리치 빌" 제5층 제501호로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치 산역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제501호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 163-11, 163-39 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다 세대, 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 : 아파트, 기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 별첨 '내부구조도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물이 소재하는바 목측에 의 거 개략적인 면적을 산정하여 평가하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13166 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 163-11 후암리치빌 제5층 제501호

1.3. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제501호 (다세대주택)

1.4. 면적

토지면적: 32.39㎡ (약 9.79평)

토지지분: 32.39㎡ (약 9.79평)

건물면적: 61.08㎡ (약 18.47평)

건물지분: 61.08㎡ (약 18.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 18.24㎡

1.5. 감정가

256,300,000원

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 2,5호선 "까치산역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 개발 계획

본건 소재지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 보호지구 및 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 지역 개발은 관련 법규 및 규제 하에 진행될 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (2024.09.11.자, 10,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

일반적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 등기사항에 지상권이 기재되어 있으나, 현재로서는 말소 대상일 가능성이 높음)

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

주요 권리로는 주택도시보증공사의 주택임차권 (2023.12.07.자, 270,000,000원) 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.11.10.자, 270,000,000원) 등이 포함됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 대부분 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* B (2025-10-13 전입)

* B (2025-10-10 전입)

* B (2025-10-10 전입)

* B (2025-10-10 전입)

* C (2025-10-10 전입)

* J (2025-10-13 전입)

주택도시보증공사 (최 ): 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-26, 확정일자 2021-10-19, 배당신고일자 2023-12-07. 대항력 없음.

주택도시보증공사(최 ) 임차인은 보증금 270,000,000원에 대한 권리를 가지고 있었으나, 매각 조건에 따라 본건 주택임차권 등기는 말소됩니다.

3.5. 기타 특이사항

* 본건은 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

* 임차인 최춘룡 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 보증금 미반환 문제에 대해 걱정할 필요가 없음을 의미합니다.

* 선순위임차권, 공동담보, HUG 인수조건 변경 등의 특수사항이 있습니다. HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경은 인수 부담을 최소화하는 방향으로 조정되었을 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 내 상권 현황

본건은 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 인근에 학교와 지하철역이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 상업 활동이 활발한 지역은 아니지만, 지역 주민을 위한 소규모 상가들이 입점해 있습니다.

4.2. 주변 시세 비교

최근 주변 지역 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 경향을 보입니다.

* 2018년식, 37.05㎡: 300,000,000원 (2026년 5월)

* 2000년식, 53.84㎡: 255,000,000원 (2026년 5월)

* 1995년식, 41.32㎡: 169,000,000원 (2026년 5월)

본건 후암리치빌은 2008년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 61.08㎡(약 18.47평)입니다. 감정가는 256,300,000원(약 4,200,000원/㎡)입니다.

2000년식 53.84㎡ 주택이 255,000,000원에 거래된 사례와 비교할 때, 본건의 감정가는 신축 연도를 고려하면 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 신축 연도가 2018년인 M펠리체(37.05㎡)의 300,000,000원 거래가는 높은 시세를 반영하지만, 본건과는 연식 차이가 큽니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 지하철 2,5호선 까치산역이 있고, 버스 정류장이 가까워 교통이 편리합니다. 또한, 주변에 각종 생활 편의시설 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 북측에 서울신정초등학교가 위치하며, 주변에 중학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 대규모 공장지대, 폐기물 처리 시설 등 통상적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 "중요시설물보호지구(공항)" 및 "원추표면구역(원추표면)"에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있는 입지적 특성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

본건은 등기부상에 기재되지 않은 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상입니다. 매수인은 이에 대한 관리 및 철거, 양성화 등 추가적인 조치를 고려해야 할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 조건

주택도시보증공사(HUG) 보증금 270,000,000원에 대한 채권이 경매에 큰 영향을 미치고 있습니다. 그러나 매각 조건상 임차인 및 HUG는 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 등기 말소에 동의하므로, 낙찰자는 해당 보증금 부담에서 자유로울 것으로 예상됩니다. 이는 큰 장점이나, 해당 조건의 구체적인 이행 여부는 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 까치산역과 서울신정초등학교가 인접하여 교통 및 교육 환경이 우수합니다. 2008년 건축 연도로 비교적 신축이며, 61.08㎡(약 18.47평)의 적절한 면적을 갖추고 있습니다.

권리관계상 HUG(주택도시보증공사)의 채권 및 임차보증금 270,000,000원이 관련되어 있으나, 매각 조건에서 임차인 및 HUG가 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하도록 명시되어 있어 매수인의 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 제시외 건물 존재는 추가적인 고려 사항입니다. 주변 시세와 비교 시 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권(까치산역) 및 초등학교 인접으로 우수한 입지 조건 보유

* HUG 관련 복잡한 권리관계가 매각 조건으로 명확히 정리되어 인수 부담 없음

* 감정가 대비 주변 실거래가 수준이 높아 시세 차익 기대 가능

* 제시외 건물 존재는 관리 필요하나, 일괄 매각으로 통합 관리 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 256,300,000원입니다. 주변 다세대주택 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 물건들이 감정가 또는 그 이상으로 거래되는 경향을 보입니다. 특히, 2000년식 53.84㎡ 물건이 255,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 잠재 가치가 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

HUG 관련 조건으로 인수 보증금 부담이 없다는 점과 제시외 건물 처리 비용 등을 감안할 때, 적정 입찰가는 다음과 같이 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 265,000,000원 ~ 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.