나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513781 [1] 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 36층3602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남측 인근의 구분건물(아파트)로서, 인근은 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 "소래포구역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상51층 건물 내 제A동 제36층 제3602호로서 외벽 : 몰탈위페인팅,석재마감. 창호 : 하이섀시 창호 마감.

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비(17인승) 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 광평수 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(2025-07-28)(소래논현지구) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))),도시관리계획 입안중(2025-10-20)(소래논현 지구단위계획)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상이며, 후첨 "건물개황도" 및 "내부구조도"는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면을 기준으로 도시하였음. 2.본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 건축물 현황도와 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였음.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경513781 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513781 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 751-1, 인천소래논현구역 C10블록 에코메트로3차더타워 B동 36층 3602호

* 용도: 아파트

* 건물명: 에코메트로3차더타워

* 감정가: 600,000,000원

* 건물면적: 117.32㎡ (약 35.49평)

* 토지면적: 22.07㎡ (약 6.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남천천신용협동조합 (임의경매 개시 채권자)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (근저당권, 2020-06-24, 194,400,000원)

* 사용승인일: 2013년 11월 01일

* 총층수: 51층 (본건 36층)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재하며, "소래포구역" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 상업 시설이 혼합된 주상혼용지대로서 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 "소래포구역" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로상태

본 건 단지 내 도로가 잘 정비되어 있으며, 단지 외곽으로는 공공 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(소래논현지구), 대로2류, 대로3류, 중로1류 등에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함), 도시관리계획 입안 중(소래논현 지구단위계획) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을1. 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2020-06-24, 194,400,000원)

* 임차인 현황

본 물건에는 임차인 신 이 존재하며, 관련 내용은 아래와 같습니다.

* 임차인: 신지원

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-25

* 확정일자: 2020-06-01

* 배당신고일자: 2024-07-25

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 신지원 (1차 보증금 증액분)

* 보증금: 480,000,000원 (증액분 200,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-25

* 확정일자: 2022-05-27

* 배당신고일자: 2024-07-25

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약

등기부상 주요 사항으로는 주식회사한화건설의 공유자전원지분전부이전 및 신탁등기말소, 성정희의 소유권이전, 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(말소기준권리), 신지원의 주택임차권(말소), 남천천신용협동조합의 임의경매(말소), 서울특별시의 압류(말소) 등이 등기되었으나, 본 매각으로 인하여 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 474,400,000원입니다.

* 주의사항

토지에 관하여 별도등기가 존재합니다. 해당 별도등기의 구체적인 내용 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 상권 특성

본 건은 "소래포구역" 인근의 주상혼용지대로서, 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의 서비스를 이용할 수 있습니다. 배후 주거 수요가 풍부하며, 소래포구 및 논현동 상권과의 연계를 통해 활성화될 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보

* 아파트명: 인천 소래논현구역 C10블록 에코메트로 3차 더 타워

* 주소: 인천광역시 남동구 논현동 751-1

* 총 세대수: 644세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 51층 건물

* 본건: B동 36층 3602호

* 전용면적: 117.32㎡ (약 35.49평)

* 총 면적: 97962.22㎡ (전체 단지 면적)

* 주차: 총 1582대 (지하 1582대)

* 주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 지하 전기차 충전기 등

* 편의시설

단지 내 및 인근 상업 시설, 소래포구 시장 등을 통해 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 자연 및 환경

소래포구, 소래습지생태공원 등 인근 녹지 및 휴식 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못하고 지자체 발급 도면을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태, 마감 수준, 관리 상태 등은 도면과 다를 수 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 별도등기

토지에 대한 별도등기가 존재한다는 점은 잠재적 권리관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 해당 별도등기의 성격과 영향에 대한 철저한 법률적 검토가 요구됩니다.

* 도시관리계획 입안 중

해당 구역이 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발 방향에 따라 가치 변동 가능성을 내포하고 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 그 가치에 중대한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동의 "소래포구역" 인근에 위치한 에코메트로3차더타워 아파트로서, 역세권 단지라는 점과 우수한 교통망, 편리한 생활 인프라가 강점입니다. 2013년에 준공된 비교적 신축 건물로, 117.32㎡의 넓은 전용면적을 보유하고 있습니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정이라 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 또한, 인수해야 할 임차인 보증금이 없다는 점은 투자 부담을 크게 줄여줍니다. 그러나 토지에 대한 별도등기 존재는 반드시 확인해야 할 부분이며, 내부 상태 미확인은 입찰 전 현장 확인을 통해 상세히 파악해야 할 잠재적 리스크입니다.

전반적으로 입지, 교통, 편의시설 등 기본 조건이 우수하며, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능하다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 소래포구역 인근 역세권 아파트로 뛰어난 교통 및 접근성.

* 편리한 생활 편의시설 (마트, 병원, 상업시설, 소래포구 시장 등) 이용 용이.

* 비교적 신축(2013년 준공)이며 넓은 전용면적(117.32㎡)을 가진 인기 평형대.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적음 (임차인 대항력 없음, 후순위 권리 말소 예상, 인수 보증금 없음).

* 향후 지역 개발 계획(도시관리계획 입안 중)에 따른 가치 상승 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 600,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(약 117㎡)의 거래 사례는 2026년 6월 25일 500,000,000원(27층)에 있었습니다. 본 건은 36층으로 층수 면에서 더 유리하며, 감정가와 시세 간의 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 520,000,000원 ~ 560,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 확인을 통한 내부 상태 점검, 토지 별도등기에 대한 법적 검토 결과, 그리고 입찰 당시의 시장 상황 및 경쟁 구도를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 토대로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 전문가와 상의하여 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.