나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1780 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1662 주안파크자이더플래티넘 308동 29층2905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천미추홀소방서" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 29층 2905호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 인접 공도로 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(주안3 주택재개발정비구역) , 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시남부교육지원청 학생건강안전과-2171(2012.03.21.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

2.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1780 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.2. 소재지 및 기본 현황

2.

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1662 주안파크자이더플래티넘 308동 29층2905호

* 건물 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 29층 (해당 물건은 29층)

2.

1.3. 면적 정보

2.

* 토지 면적: 45.84㎡ (약 13.87평)

* 건물 전용 면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 토지/건물 지분 면적: 토지 45.84㎡, 건물 84.99㎡

2.

1.4. 감정가

2.

* 감정가: 624,000,000원

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

2.

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천미추홀소방서" 남동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 아파트, 다세대 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.

2.2. 교통 접근성

2.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통임.

2.

2.3. 토지 이용 계획

2.

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(주안3 주택재개발정비구역)에 해당함.

* 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있음.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

2.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2025년 4월 11일 접수, 386,100,000원).

* 경매개시결정 등기 (2025년 11월 6일 접수, 채권자 이은영, 4,962,200원)가 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정임.

* 소유권은 주안3구역주택재개발정비사업조합에서 박현주, 오윤재에게 이전되었음.

2.

3.2. 인수되는 권리

2.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기부상 지상권은 없는 것으로 보이나, 추가 확인 필요.)

2.

3.3. 임차인 현황

2.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원.

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됨.

2.

4. 상권 및 생활정보

2.

4.1. 주변 상권

2.

* 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 주거 지역 특성상, 대형 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 상점들이 주를 이룰 것으로 예상됨.

2.

4.2. 편의시설 및 공공시설

2.

* 인천미추홀소방서가 인근에 위치하여 공공안전 측면에서 긍정적 요소로 작용할 수 있음.

* 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 판단됨.

2.

4.3. 교육 및 환경

2.

* 주변에 학교가 존재하며, '상대보호구역'으로 지정된 곳이 있어 교육 환경 보호에 대한 사항을 확인할 필요가 있음.

* 전반적인 주거 환경은 아파트 단지가 밀집한 지역임.

2.

5. 잠재적 리스크

2.

5.1. 재개발 구역

2.

* 해당 물건은 주안3 주택재개발정비구역에 속해 있어 재개발 진행 상황에 따라 권리 변동 가능성이 있음. (감정평가서상 '재개발구역'으로 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있음)

2.

5.2. 토지 이용 제한

2.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 토지 거래 시 허가 필요 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

* 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규 준수 필요.

2.

5.3. 미상 정보

2.

* 임대관계가 미상임. (추후 명도 시 고려 요인)

2.

6. 종합 의견

2.

* 본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 아파트로, 재개발 구역 내에 포함되어 향후 개발 가치가 기대되는 지역임.

* 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 아파트로서 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있음.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없음.

* 다만, 재개발 구역 내 위치, 토지 이용 계획상 제한 사항, 미상인 임대 관계 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

2.

7. 투자 포인트

2.

7.1. 재개발 기대 가치

2.

* 주안3 주택재개발정비구역에 속해 있어 향후 지역 가치 상승 기대.

2.

7.2. 권리관계 명확

2.

* 모든 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 권리 분석.

2.

7.3. 도심 접근성

2.

* 인천 도심 및 교통망 접근 용이.

2.

8. 예상 입찰가

2.

* 본 물건은 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 감정가 624,000,000원을 기준으로 신중하게 입찰가를 산정해야 함.

* 재개발 구역의 특성, 주변 시세, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정할 필요가 있음.

* 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았음.

2.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.