나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513810 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-9 리베라움더레이크플러스 6층615호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라3동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물내의 제6층 제615호로서, (사용승인일 : 2022.2.11.) 외벽: 석재붙임 마감 창호: 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강비설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

국토이용용도지역기타(특별계획구역), 중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-09)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513810 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-9 리베라움더레이크플러스 6층615호

용도: 오피스텔

감정가: 112,000,000원

토지면적: 4.43㎡ (약 1.34평)

토지지분: 4.4324㎡ (약 1.34평)

건물면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

건물지분: 23.3202㎡ (약 7.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반월농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, 주위에는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 북동측으로는 "청라3동행정복지센터"가 위치해 있습니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 27층 건물 중 6층에 위치하고 있으며, 2022년 2월 11일에 사용 승인되었습니다.

인근 도로 상황은 본건 북측 및 서측의 도로를 이용 중이며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

청라호수공원과 커넬웨이가 인접하여 수변 조망 및 레저 시설 이용에 이점이 있을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

* 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당권(반월농업협동조합, 98,400,000원)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 등기부상 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 주식회사 동방

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

배당신고일자: 2026년 1월 30일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 5,000,000원을 인수할 의무가 없습니다. 보증금액이 미상인 경우 주의가 필요하나, 본 건은 보증금이 명확하게 확인되었습니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 근저당권 (반월농업협동조합): 98,400,000원 (말소기준권리)

- 가압류 (인천신용보증재단): 26,632,474원 (말소)

- 임의경매 (반월농업협동조합): 84,246,738원 (말소)

- 압류 (연수세무서장) (말소)

총 채권액: 125,032,474원

4. 상권분석

본건이 소재한 리베라움더레이크플러스는 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로, 주변 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 직주근접 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

최근 매매 사례를 보면 2025년 3월 20층 오피스텔이 103,000,000원에, 2025년 4월 23층 오피스텔이 110,000,000원에 거래되었습니다. 2024년 11월 7층 오피스텔은 125,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [JSON 데이터]. 이러한 가격대는 본건의 입지 및 층수 등을 고려할 때 시세 수준을 파악하는 데 참고가 됩니다.

5. 생활정보

본건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축 오피스텔(2022년 사용승인)로, 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

청라3동행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변에 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

청라호수공원과 커넬웨이가 가까워 쾌적한 주거 환경과 여가 생활을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, '외국인 등의 주택용도 취득에 한함'이라는 조건이 붙어 있습니다. 이는 일반적인 매수자에게 직접적인 거래 제한 사유가 되지는 않을 수 있으나, 관련 법규를 재확인할 필요가 있습니다. 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

* 폐문 부재: 현황 조사 당시 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 이는 실제 내부 상태나 점유 현황을 파악하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동의 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 주변 생활 편의시설 이용이 편리한 장점이 있습니다. 또한, 청라호수공원과 커넬웨이가 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 권리 분석상 특이사항 없이 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금 또한 없습니다. 다만, 폐문 부재로 인한 내부 확인 불가 및 토지거래허가구역 지정 등의 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후도에 대한 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 쾌적한 환경: 청라호수공원과 커넬웨이 인접으로 인한 우수한 조망권 및 여가 활동 가능성.

* 권리관계 깨끗함: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인으로 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건 오피스텔의 예상 입찰가는 110,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 최근 거래 사례(103,000,000원 ~ 110,000,000원) 및 감정가(112,000,000원)를 바탕으로, 6층의 위치를 감안한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰가는 법원 매각 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 답사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.