나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513485 [1] 인천광역시 계양구 작전동 111 현대아파트 104동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재하고, "작전여자고등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 내 10층 1006호이며, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"아파트"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 광평수의 부정형 토지이며, "공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

작전동 111 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 작전동 116-7 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 건물(사용승인일 : 1990.9.28.)은 준공일 이후 약35년이 경과되었으며, 건물 노후화에 따른 보수 등이 필요할 수 있으므로 경매 참여, 입찰 등의 경우에 확인 및 유의바람.

물건 비고

본건은 준공일 이후 약 35년이 경과되었으며 건물 노후화에 따른 보수 등이 필요할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513485 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 342,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 111 현대아파트 104동 10층 1006호

용도: 아파트

구분건물:

- 건물명: 현대아파트 (작전 현대1차 아파트)

- 사용승인일: 1990년 9월 28일 (준공 후 약 35년 경과)

- 층수: 10층 (총 15층)

- 전용면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

- 토지 지분: 43.86㎡ (약 13.27평)

- 건물 총면적: 57,989.33㎡

- 세대수: 582세대

- 건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화물건)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재하며, "작전여자고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 본건 건물까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축용도지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니 외국인 또는 특정 목적으로 토지 취득 시 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2021년 11월 16일자 키움저축은행의 근저당권 (을27)으로, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

- 소유권 이전: 유의환 (1994.03.08), 강병모 (2002.07.23, 매매)

- 주요 권리사항: 근저당, 근저당부채권근질권, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 대상입니다.

- 총 등기부채권액: 691,038,388원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건은 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 작전 현대1차 아파트

주소: 인천광역시 계양구 작전동 111

사용승인일: 1990년 9월 28일

세대수: 570세대

총 면적: 57,386.7㎡

주차대수: 총 377대 (지상 12대, 지하 19대, 전기차 충전기 지상 5대)

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 작전여자고등학교가 위치해 있으며, 다양한 편의시설 및 교육시설이 인접해 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본 아파트는 1990년 준공되어 35년 이상 경과되었으므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수선이 필요할 수 있습니다. 이는 향후 추가적인 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지거래 허가구역

본건이 소재한 지역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 주택 용도 취득 시에는 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요합니다.

6.3. 설비 작동 여부

위생 설비, 급배수 시설, 승강기, 소화 설비 등이 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

6.4. 주변 환경

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적으로 대규모 아파트 단지 주변에는 지역에 따라 생활 편의 시설과의 조화 또는 잠재적 갈등 요인이 있을 수 있습니다. (예: 부천시의 소각장 건립 논란 등은 지역 간 환경 관련 이슈를 시사하나, 본건 직접 영향은 확인되지 않음)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동의 '작전현대1차 아파트'로, 1990년 준공된 구축 아파트입니다. 약 35년 경과된 노후 건물로서 유지보수 필요성이 잠재적 리스크로 존재합니다. 다만, 주변에 학교 및 주거시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수할 부담은 없습니다. 유동화 물건이라는 점은 채권자의 경매 진행 의지가 강함을 시사합니다. 토지거래허가구역 지정 기간을 확인하고 취득 목적에 맞게 절차를 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재건축/리모델링 잠재력: 노후화된 아파트 단지는 재건축이나 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (지역 재건축/리모델링 추진 현황은 별도 확인 필요)

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 생활 편의시설 인접으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 낙찰 후 권리 분석상의 문제는 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 342,000,000원 대비, 최근 실거래가 분석 결과 전용면적 84.945㎡의 매물이 2026년 5월 12일 320,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2025년 4월 기준 유사 면적(84㎡)의 매매 시세가 약 2억 9,000만 원에서 3억 4,000만 원 사이로, 최근 실거래가가 3억 2,500만 원(2025년 3월 18일, 10층)이라는 정보도 있습니다.

건물 노후화 및 잠재적 수리 비용을 감안할 때, 최근 시세인 3억 2,000만 원 수준 또는 약간 아래로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 따라서 290,000,000원 ~ 310,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 실제 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.