나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513777 [1] 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 29층2904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 '소래포구역' 남측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 시장 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 '소래포구역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 건물 내 29층 2904호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서 아파트, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-07-28)(소래논현지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)(( 문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), 도시 관리계획 입안중(2025-10-20)(소래논현 지구단위계획)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음(인천 남동구 논현동 751-1 토지 을구 1번 지상권설정 2013.12.17. 접수 제97165호 지상권:인천광역시 남동구).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513777 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 29층2904호

용도: 아파트

감정가: 600,000,000원

토지면적: 22.07㎡ (약 6.7평)

건물면적: 117.32㎡ (약 35.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 '소래포구역' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 시장 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 '소래포구역' 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다. 또한, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다. 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

채권자는 케OOOOOOOOOOO이며, 말소기준권리는 2020년 4월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

그러나 주의해야 할 사항으로, 대지권의 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도 등기인 지상권이 있습니다. 이는 인천광역시 남동구 논현동 751-1 토지 을구 1번, 2013년 12월 17일 접수된 지상권 설정 등기로, 인천광역시 남동구가 권리자입니다. 이 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

임차인 현황으로는 이미진 씨가 보증금 304,500,000원에 전입일자 및 확정일자를 2020년 4월 23일에 받았으며, 배당신고일자는 2024년 5월 22일입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지를 중심으로 상업 시설, 공원, 시장 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 이는 지역 주민들을 위한 생활 편의 시설 및 상업 활동이 활발함을 시사하며, 배후 수요가 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 에코메트로 3차 더 타워 비동 29층에 위치한 아파트입니다.

* 아파트 단지 정보: 에코메트로 더 타워는 2013년 11월 1일 사용승인되었으며, 총 3개 동, 644세대로 구성되어 있습니다. 최고층은 51층입니다.

* 주거 편의 시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

* 주차: 지하주차장을 포함한 총 1582대가 주차 가능하며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

* 교통: 수인분당선 '소래포구역'이 인접하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

* 면적: 공급면적 약 117.32㎡ (약 35.5평)이며, 전용면적 역시 117.318㎡로 넓게 사용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 매각으로 소멸되지 않고 인수해야 하는 지상권입니다. 인천광역시 남동구 명의의 지상권 설정이 존재하므로, 이로 인한 이용 제한이나 추후 발생할 수 있는 법적, 재산적 문제를 충분히 인지해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용되고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 소래포구역 인근의 역세권 아파트로서 교통 및 생활 편의성이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다. 최신 거래 사례에서도 유사 면적의 아파트가 5억 원 수준에 거래된 기록이 있습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 권리가 낙찰자에게 인수되므로, 이에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다. 이 지상권의 구체적인 내용과 향후 활용에 미칠 영향을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 수인분당선 '소래포구역' 역세권으로 서울 및 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 잘 갖춰진 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하며 주변에 생활 편의 시설이 풍부합니다.

* 넓은 실사용 면적: 전용면적 117.32㎡로, 쾌적한 주거 공간을 제공합니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 6억 원이나, 최근 유사 면적의 아파트 거래가 5억 원 수준(2026년 7월 25일, 117.318㎡, 27층 거래가 500,000,000원)임을 고려할 때, 시장 가격은 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 여기에 매각 후 인수해야 하는 지상권이라는 중대한 부담이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다. 예상되는 인수 부담 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 80~85% 수준 또는 최근 실거래가격을 기준으로 하여 약 10% 내외의 할인율을 적용한 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 480,000,000원 내외로 산정됩니다. 다만, 지상권의 구체적인 내용과 인수 후 발생할 수 있는 제반 문제에 대한 면밀한 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.