나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513741 [1] 인천광역시 중구 중산동 1887-1 인천영종하늘도시한라비발디아파트 926동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '인천중산초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 31층 건물 내 제3층 제304호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 전기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 광평수의 가장형 토지로서, "공동주택 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2012-12-28)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 경제자유구역, 상대보호구역(2019-02-01), 성장관리권역(2014-11-03), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경513741 (1) 사건으로 인천광역시 중구 중산동 1887-1 인천영종하늘도시한라비발디아파트 926동 3층304호에 소재한 아파트입니다.

감정가는 420,000,000원이며, 토지 면적은 49.91㎡ (약 15.1평), 건물 면적은 101.91㎡ (약 30.8평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 물건은 유동화물건으로 토지거래허가구역에 해당되는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '인천중산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 광평수의 가장형 토지로, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역, 대로1류, 대로3류 접합, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 토지거래 허가구역으로 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 5월 15일 접수된 국민은행 근저당 (을4)이며, 근저당 금액은 304,150,000원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(갑6, 갑7, 갑8) 후 근저당, 주택임차권(을6, 김진아), 압류(갑11), 가압류(갑12), 임의경매(갑13) 등의 권리가 등기되었으나, 이들 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 소유권 이외의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 김진아 씨가 있으며, 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 10월 6일, 확정일자 2022년 9월 2일입니다. 배당신고일자는 2024년 10월 25일이며, 대항력은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 555,190,491원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 인천 영종하늘도시 한라비발디 아파트는 단지 정면에 단지 내 상가가 있으며, 건너편에는 영종하늘도시 중심상업지구가 위치하여 생활 편의시설과 상업시설 이용이 수월합니다. 다만, 영종도 내 상권은 전반적으로 관광객 위주의 단기 소비 상권과 지역 주민을 위한 상권이 혼재되어 있으며, 일부 지역에서는 상권이 발달하지 않아 편의시설 이용에 불편함이 있을 수 있다는 의견도 있습니다.

5. 생활정보

단지에서 인천중산초등학교까지는 도보로 약 200m 거리에 있어 자녀의 통학이 편리합니다. 또한, 단지 내 커뮤니티 시설로 휘트니스 센터, GX룸, 실내 골프연습장, 문고, 실버룸, 독서실 등이 갖추어져 있습니다.

교통 측면에서는 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능하며, 인천국제공항철도 영종역이 버스로 10분 내외 거리에 있습니다. 2026년 1월 개통된 청라하늘대교를 이용하면 청라국제도시까지 약 10분 소요됩니다. 강남 지역까지 운행하는 광역급행버스 M6462번도 이용 가능합니다.

주변에는 편의점, 마트, 병원 등의 편의시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 '유동화물건'으로 분류되어 있으나, 이는 채권이 증권화된 것으로 매수자에게 직접적인 위험 요인은 아닐 수 있습니다.

'토지거래허가구역'으로 지정되어 있으며, 특히 '외국인 토지거래허가구역'에 해당합니다. 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이므로, 해당 기간 내 경매가 진행될 경우 외국인 매수자는 관계 법령에 따른 허가를 받아야 합니다.

임대차 관계에 대한 정보는 '미상'으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 영종하늘도시 내에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 인천중산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 다양한 교통망 확충으로 서울 및 수도권 접근성이 개선되고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 채무나 임차 보증금이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 외국인 토지거래허가구역이라는 점과 영종도 전체의 상권 발달 및 편의시설 이용에 대한 지역 주민들의 일부 의견을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천 중산초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경

* 다양한 교통망 확충으로 수도권 접근성 향상 (청라하늘대교 개통 등)

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 안정적인 배후 수요를 가진 아파트 단지 내 위치

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 420,000,000원입니다. 조사된 바에 따르면, 유사 평형대의 실거래가 및 시세는 4억 1천만 원에서 4억 4천만 원대이며, KB시세는 4억 3천만 원 수준입니다. 본 물건은 권리 인수 부담이 없고, 낙찰 후 명도 절차에 따른 추가 비용을 고려해야 합니다. 따라서 입찰 시에는 최근 실거래가 및 시세 동향, 아파트의 전반적인 시장 상황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 감정가는 시장가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.