나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513660 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 644-1 쌍용아파트 103동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 '옥련중학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철(수인분당선 송도역) 등이 소재하여 대중교통 이용여건은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 2층 201호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트 구조임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외부 공도로 출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 건축용도지역기타(2019-01-14)(건축선 지정(2m), 건축과로 문의)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-05-21)(인천동부교육지원청 학생건강안전과문의(460-6334))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513660 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 644-1 쌍용아파트 103동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 321,000,000원

토지면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 메리츠캐피탈

사용승인일: 1998년 08월 23일

건축년도: 1998년

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 '옥련중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 수인분당선 송도역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 편리한 편입니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도로 원활하게 출입할 수 있습니다. 단지 주변으로 초등학교 3곳, 중학교 1곳, 고등학교 1곳이 인접해 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 12월 1일에 접수된 한화손해보험주식회사의 근저당권(을12)입니다. 등기부 채권 총액은 약 348,849,290원입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 을14, 을14-1, 갑18, 갑19 등의 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부 요약 상 명시된 바 없습니다. 인수되는 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지가 밀집해 있으며, 인근에 편의점, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 옥련쌍용아파트로, 1998년 8월에 사용승인되었습니다. 총 6개 동, 574세대로 구성되어 있으며, 본건은 103동 2층 201호입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며, 개별난방 및 도시가스 방식을 사용합니다. 단지 내 총 71대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. 관리사무소 연락처는 032-834-6446입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 편의시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 파악 및 명도 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 건축선 지정, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(2026년 8월 25일까지) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다. 또한, 1998년에 건축된 아파트로 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 아파트로, 비교적 편리한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 권리상 인수 부담이 없다는 장점이 있으나, 임대 관계가 미상으로 명도 절차 진행 시 주의가 요구됩니다. 건물의 연식 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

수인분당선 송도역 인근으로 대중교통 접근성이 양호합니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없습니다.

주변에 다수의 교육 시설이 있어 학군 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적(84.98㎡)의 아파트가 2026년 7월 27일에 309,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 321,000,000원으로 책정되어 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 주변 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 325,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으므로, 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.