나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513686 [1] 인천광역시 서구 심곡동 327-27 대송2차파인빌 202동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '군도공원' 북측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트단지 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다. 나. 사용승인일 : 2001.10.29

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513686 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 327-27 대송2차파인빌 202동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 82,000,000원

토지면적: 18.82㎡ (약 5.69평)

건물면적: 35.88㎡ (약 10.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성OO

1.2. 물건 현황

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2001년 10월 29일

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '군도공원' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역이며, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

대상물건은 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 06일 접수된 서울보증보험주식회사(주)의 가압류(158,748,010원)입니다.

이후 접수된 권리(갑7, 성영진의 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 158,748,010원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 성영진

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 01월 08일

확정일자: 2017년 11월 13일

배당신고일자: 2025년 11월 04일

대항력: 있음

비고: 임차인 성영진은 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다. 다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 실제 경매 진행 과정에서 인수 여부를 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 분석

인근 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 다세대주택의 경우 면적 및 층수에 따라 6,000만원에서 10,500만원 수준에서 거래된 사례가 있습니다. (2026년 1월 기준)

감정가 82,000,000원은 해당 시세를 고려했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

최근 거래된 채움빌리지(2018년 건축, 48.48㎡) 사례의 경우 15,300만원에 거래되어, 신축 및 면적에 따른 시세 차이가 있음을 알 수 있습니다.

대상 물건은 2001년 건축된 다세대주택으로, 롯데맨션(34.72㎡, 2001년 건축)의 6,000만원 거래가를 참고할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

인근에 군도공원이 있어 녹지 공간 접근이 용이합니다.

주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 시설

건물은 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 등으로 시공되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 성영진은 전입일자 및 확정일자를 통해 대항력을 갖춘 것으로 파악됩니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 보증금 65,000,000원에 대한 임차인의 권리가 경매 절차에서 어떻게 처리되는지에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다. 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역에 해당합니다 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 허가 기간).

이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가 구역으로 지정되었으며, 허가 취득 절차가 필요할 수 있어 거래에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 건축 연식

건축 연도가 2001년으로, 준공 후 20년 이상 경과하여 건물 노후화 및 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

인근 지역(인천 서구) 내 폐기물 처리 시설(소각장 등) 관련 이슈가 논의되고 있으나, 해당 물건지 바로 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오 시설은 없었습니다. 다만, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다.

인근 공원 및 생활 편의시설 접근이 가능하며, 교통 상황도 보통 수준입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재, 토지거래허가구역 지정, 건축 연식 등을 종합적으로 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 특히 임차인 관련 권리 관계 및 인수 보증금 처리 부분에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 도심권 다세대주택으로 안정적인 임대 수요 기대 가능

* 군도공원 인접으로 쾌적한 주거 환경

* 전반적인 주위 환경 및 교통 여건 양호

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가 82,000,000원을 기준으로, 보수적인 시세 분석 및 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 토지거래허가구역 등)를 고려하여 예상 입찰가는 70,000,000원 내외에서 결정하는 것을 제안합니다.

이는 인수 보증금(0원)을 제외한 순수 부동산 가치 및 시장 상황, 경매 참여자 수를 고려한 전략적 제안이며, 실제 입찰가는 개인의 판단 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.