나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6420 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-23 힐크라운101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리 마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 4층 402호로서, 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등 입니다.

이용상태

공부상 다세대주택입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다소 완만한 경사지대의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 고양지원 2025타경6420 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-23 힐크라운101동 4층402호

용도: 다세대주택

건물명: 힐크라운 101동 402호

감정가: 277,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적정보

토지면적: 75.50㎡ (약 22.8평)

건물면적 (전용면적): 54.75㎡ (약 16.5평)

1.3. 건축물정보

건축년도: 2019년

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

층수: 해당 호실은 지상 4층 중 4층에 위치

최초사용승인일: 2021-01-11

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리 마을회관" 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 수협은행(수OOO)입니다.

말소기준권리는 2021년 2월 3일에 접수된 수협은행 근저당(을1)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다. (다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나 상세 내용은 누락되어 있어 주의가 필요합니다.)

3.2. 등기부 요약

소유권보존(갑1): 박종민 (2021-01-22)

소유권이전(갑2): 정미정 (2021-02-03, 매매)

근저당(을1): 수협은행 (2,461,000,000원, 2021-02-03) - 말소기준권리

임의경매개시결정(갑3): 수협은행 (195,383,076원, 2025-11-06) - 본 경매 사건

3.3. 인수되는 권리 분석

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 존재하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 별도의 채무는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-27

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며 보증금 또한 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위는 단독주택과 공동주택이 혼재하며, 각종 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. (구체적인 대형 상업 시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

4.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장이 소재하여 파주시 내외로의 이동이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 설비

단지 내 주거에 필요한 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 권리관계

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되었으나 상세 내용이 누락되어 있습니다. 만약 해당 권리가 존재한다면 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 상세 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 전 은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 건축물 상태

제공된 정보만으로는 건물의 정확한 노후 상태나 하자 여부를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문 등을 통한 실사를 권장합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높게 책정된 점과, '소멸되지 않는 권리'에 대한 상세 내용 누락은 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리상 안전성

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매 절차 완료 후 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 시세 차익

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 시장가에 맞춰 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 주거 용이성

안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(61.7㎡ ~ 67.6㎡)의 주택 거래가는 122,000,000원에서 153,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 656만원에서 750만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 54.75㎡ (약 16.5평)이므로, 이를 기준으로 환산 시 예상 시장가는 약 108,000,000원에서 124,000,000원 사이로 추정됩니다.

9.2. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 277,000,000원으로, 분석된 시장가와 비교할 때 약 2.3배 이상 높게 책정되어 있습니다. 이러한 큰 차이는 감정가 산정의 기준 시점, 평가 방식, 또는 시장 상황의 변화 등을 반영한 결과일 수 있으나, 입찰 시에는 시장가에 기반한 보수적인 접근이 필요합니다.

9.3. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 권리 관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 118,000,000원으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원 으로 제안합니다.

이 가격은 시장가 대비 수익성을 확보하며, 잠재적인 권리 문제에 대한 고려를 포함한 전략적 입찰가입니다. 감정가와의 큰 차이를 인지하고, 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태 및 소멸되지 않는 권리 여부를 면밀히 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.