나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64689 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1224-3 건영리츠빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재, "고봉9통마을회관" 남동측 인근에 위치하는 건영리츠빌 제4층 제401호로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 농경지등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층건내 4층 401호로서, 외벽: 드라이비트 및 페인팅마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취 락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립 ,다세대주택,아파트)로사용되는토지)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도 로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박근영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 3. 10.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64689 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1224-3 건영리츠빌 4층 401호

용도: 다세대주택

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 42.59㎡ (약 12.87평)

토지지분: 42.5927㎡ (약 12.87평)

건물면적: 49.26㎡ (약 14.90평)

건물지분: 49.26㎡ (약 14.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 114,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "고봉9통마을회관" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 관련 등기: 소유권 보존(2009.01.05), 소유권 이전(2010.11.16, 2011.03.11) 내역이 확인됩니다.

* 권리 분석상 말소기준권리: 롯데카드 가압류(2023.04.19, 30,897,872원)입니다.

* 주요 권리: 주택임차권(박근영, 95,000,000원)이 있으나, 말소 대상입니다.

* 본건 경매 신청: 주택도시보증공사의 강제경매(2025.11.10, 95,000,000원)로 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액: 125,897,872원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박근영)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-26

* 확정일자: 2019-12-04

* 대항력: 없음

* 비고: 신청 채권자인 주택도시보증공사(양도 전 임차권자 박근영)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건변경확약서(2026.03.10)를 제출하였습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 경매 진행 시, 임차인의 대항력 있는 권리는 존재하지 않습니다. 신청 채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 임차인의 대항력 있는 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 유사한 시기(2017년~2018년)에 건축된 주변 다세대주택들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 60.7㎡~71.3㎡ 규모의 물건들이 2026년 7월 기준 1억 2천만원에서 1억 3천만원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 49.26㎡ (약 14.90평)으로, 비교 사례들의 면적보다 작습니다.

면적당 가격으로 환산 시, 비교 사례들의 경우 약 168만원/㎡ ~ 214만원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정가는 114,000,000원으로, 면적당 약 231만원/㎡ 수준입니다. 이는 비교 사례의 최고가보다도 높은 가격으로, 감정가가 최근 시세를 다소 상회할 가능성이 있습니다. 그러나 비교 사례들이 더 큰 면적임에도 불구하고 절대 가격이 1억 2천만원 이상임을 감안할 때, 본건의 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 수 있습니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

제시된 정보를 종합적으로 고려할 때, 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확하다는 점을 감안하면 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최근 거래된 비교 물건들의 면적 대비 가격을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 114,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황을 반영하여 110,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 4층 건물이며, 본건은 4층 401호입니다. 외벽은 드라이비트 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 현황

토지는 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)가 임차권 양수 후 대항력을 포기하고 임의경매를 신청한 특수한 사례로, 임차인의 권리관계가 소멸되었으나 관련 절차 및 서류 검토에 주의가 필요합니다.

* 건물의 전반적인 관리 상태 및 수리 필요 여부는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 주변에 농경지가 혼재되어 있어 추후 지역 개발에 따른 환경 변화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 권리분석상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 주택도시보증공사가 임차권을 승계하고 대항력을 포기함에 따라 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변 시세 대비 감정가 수준이 적절하며, 향후 시세 상승 잠재력을 가진 지역에 위치하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 시 임차인의 대항력 있는 권리가 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 건축 10년 내외의 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

110,000,000원 ~ 120,000,000원

(본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 하였으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.)

제공된 정보 내에서 주변 지역에 대한 외부 지도 검색 및 혐오시설 존재 여부를 직접적으로 확인할 수 없었으나, 감정평가서상 농경지 혼재 외 특이사항은 기재되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.