나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64617 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1534 하이파크시티 일산파밀리에3단지 302동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 “백송초등학교‘’ 남동측 인근에 위치하며, 인근에 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

구 조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 "하이파크시티 일산파밀리에3단지 제302동“ 규 모 지상20층 외 벽 몰탈위 페인팅 마감 등 창 호 시스템 창호 등

이용상태

제302동 제10층 제1003호 아파트(방4, 주방, 거실, 드레스룸, 욕실2, 현관 등) 후첨“내부구조도”참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 노폭 약 20미터, 동측 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장 도로와 각각 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 기준시점 현재 지적 미정리 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가함.

공부와의 차이

지적 미정리 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2026. 1. 23자 일산서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(부동산)가 납부되었다는 지방세 세목별 과세증명서 사본 사실조회 회신이 있음
2. 1항 대지권 등록여부, 2항 해당물건지의 분양계약서 또는 검인매매계약서 사본, 3항 대지권 비율을 확인할 수 있는 자료, 4항 토지 및 건물의 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서 – 1 ~ 4항 모두에 대하여 “해당사항없음”으로 2026. 3. 9자 일산서구청으로부터 사실조회 회신이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

고양지원 2025타경64617 (1)

소재지

경기도 고양시 일산서구 덕이동 1534 하이파크시티 일산파밀리에3단지 302동 10층1003호

용도

아파트

감정가

564,000,000원

토지면적

0. 00㎡

토지지분

0㎡

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

129. 79㎡ (약 39.26평)

건물지분

129. 79㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

에OOOOOOOO

특이사항

대지권 미등기

2. 입지조건

주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태

대상 물건은 남측으로 약 20미터, 동측 및 서측으로 약 15미터 내외의 폭을 가진 아스팔트 포장 도로와 각각 접하고 있습니다. 이러한 도로를 통해 인근 지역으로의 연계가 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을9 근저당권, 채권자: 에스비아이저축은행, 접수일자: 2022년 1월 28일, 채권금액: 705,600,000원. 본 근저당권은 말소기준권리가 됩니다.

임의경매 개시 결정

채권자: 에스비아이저축은행, 경매개시결정일자: 2025년 11월 10일, 청구금액: 634,449,244원 (의정부지방법원 고양지원 2025타경64617).

등기부채권 총액

705,600,000원

매각 후 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. (다만, 지상권 개요 언급이 있으나 상세 정보 부재)

임차인 현황

인수할 보증금 합계액은 0원입니다. 보고서 상 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

단지 정보

아파트명: 하이파크시티 일산파밀리에3단지. 사용승인일은 2011년 3월 31일입니다. 총 5개 동, 432세대로 구성되어 있습니다.

주변 시설

단지 인근에 백송초등학교가 위치하며, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

주차 시설

단지 내 총 주차 대수는 805대이며, 이 중 지하 기계식 주차는 802대입니다.

건축물 상세

구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 20층 건물 중 해당 물건은 10층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 시스템 창호 등으로 구성되어 있습니다.

혐오시설 유무

인근 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 및 상업 시설 외에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

대지권 미등기

본건은 대지권이 미등기 상태인 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으며, 2026년 1월 23일자로 일산서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(부동산)가 납부되었다는 사실조회 회신이 있어, 대지권 확보 및 권리 관계 정리에 대한 일정 부분 진척이 있었음을 시사합니다.

하지만, 대지권 등록 여부, 분양계약서 또는 매매계약서 사본, 대지권 비율 확인 자료, 토지 및 건물 분리처분 규약/공정증서 등 관련 서류에 대해 2026년 3월 9일 일산서구청으로부터 "해당사항 없음"으로 회신받은 사실이 있어, 추가적인 확인 및 해결 과정이 필요할 수 있습니다.

지적 미정리 상태

기준 시점 현재 토지 지적이 미정리 상태로, 토지이용계획확인서 발급이 불가합니다. 이는 공부상 토지 면적이나 경계 등이 확정되지 않았음을 의미하며, 향후 토지 관련 권리 행사에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 건물 및 단지 상태 또한 통상적인 수준으로 보입니다. 그러나 가장 큰 우려 사항은 대지권 미등기 상태와 지적 미정리 문제로, 이는 매수 후 소유권 이전 및 재산권 행사에 있어 법적, 행정적 난관이 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다. 그럼에도 불구하고 취득세 납부 사실은 대지권 관련 문제가 해결될 여지가 있음을 보여주므로, 철저한 사전 조사와 함께 담보 가치 확보 여부를 신중하게 검토해야 할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 해결 가능성 있는 리스크: 대지권 미등기에도 불구하고 취득세 납부 사실이 확인되어, 문제 해결 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 잠재적 리스크를 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

시세 분석

동일 단지 내 유사 면적(129.79㎡)의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 1월 13일에 8층 물건이 525,000,000원에 거래되었습니다. 대상 물건은 이보다 높은 10층에 위치하고 있습니다. 감정가는 564,000,000원입니다.

추정가 제시

대지권 미등기 및 지적 미정리 등의 리스크를 감안하되, 10층이라는 장점과 최근 유사 면적 거래 가격을 고려할 때, 예상 입찰가는 530,000,000원에서 545,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 거래 사례(525,000,000원)보다 약간 높지만, 층수 이점을 반영한 수준이며, 감정가(564,000,000원)의 약 94~97% 수준입니다.

주의사항

상기 예상 입찰가는 시세 및 일반적인 경매 투자 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석, 현장 조사, 법률 자문 등을 통해 최종 판단해야 합니다. 특히 대지권 미등기 문제 해결에 드는 비용과 소요 시간, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.