나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64389 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 564-3 즐거운가 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '덕이초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 벽돌치장쌓기 마감 등 내벽 : 인테리어 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중이며 상세내용은 후첨 '내부구조도' 참조바랍니다. - 이해관계인의 부재로 인하여 건축물대장 현황도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 부지조성한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕이초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2025타경64389 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 안OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 564-3 즐거운가 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 219,000,000원

* 토지면적: 62.00㎡ (약 18.76평)

* 건물면적: 55.25㎡ (약 16.72평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '덕이초등학교' 북서측 인근에 위치.

* 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역.

* 제반 입지 여건은 대체로 보통 수준.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 가능.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준.

2.3. 토지 및 도로

* 토지: 인접지와 등고평탄하게 부지 조성된 부정형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중.

* 인접 도로: 본건 북서측으로 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 등기부상 소유권보존은 2016년 4월 15일, 소유권이전(매매)은 2016년 5월 10일에 이루어졌습니다.

* 을1 근저당권(한국양계축산업협동조합, 2016년 5월 10일 접수, 176,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 갑3 강제경매(안동김씨, 2025년 11월 5일 접수, 13,551,964원)는 말소기준권리보다 늦은 시점에 등기되었으므로 매각으로 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액은 176,400,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리는 을1 근저당권입니다.

* 매각으로 인하여 을1 근저당권 및 이후에 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 이용상태 조사 시 이해관계인 부재로 인해 현황과 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 임대관계 또한 미상으로 확인되어, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석 (JSON 기반)

* 최근 2026년 6월 기준, 유사 면적(약 51㎡)의 다세대주택 실거래가는 11,000만원 ~ 16,500만원 범위에서 확인되었습니다.

* "덕이힐타운103동"의 2015년식, 1층, 51.155㎡ 물건이 13,000만원에 거래되었습니다.

* "현대타운1동2동"의 2016년식, 2층, 51㎡ 물건이 16,500만원에 거래되었습니다.

* "현대타운1동2동"의 2016년식, 1층, 51㎡ 물건이 11,000만원에 거래되었습니다.

* 본 건물의 전용면적(55.25㎡)은 주변 거래 사례의 전용면적(약 51㎡)보다 다소 크다는 점을 고려해야 합니다.

4.2. 감정가와 시세 비교

* 본 건의 감정가는 219,000,000원입니다.

* 최근 실거래가(11,000만원 ~ 16,500만원)와 비교했을 때, 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 차이, 또는 감정평가 방식의 차이일 수 있습니다.

* 경매 진행 시 감정가보다는 최근 실거래가를 기반으로 한 시세 분석이 더욱 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호입니다.

* 외벽은 벽돌치장쌓기, 내벽은 인테리어 및 일부 타일붙임, 창호는 하이샷시 마감되었습니다.

* 관리 상태는 대체로 무난한 것으로 판단됩니다.

* 본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 상세 내부 구조는 '내부구조도' 참조가 필요합니다.

* 건축물대장 현황도면, 외부 관찰, 탐문 등을 참조하였으며, 현황과 다소 다를 수 있습니다.

5.2. 건물 설비 내역

* 위생 및 급배수시설, 난방설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한사항

6.1. 토지 이용계획

* 계획관리지역

* 성장관리구역(주거zone)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26), 외국인 등 대상, 대상 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지

6.2. 제한구역

* 가축사육제한구역 (2024-11-12) - 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한), 도시지역(주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)) 및 주거밀집지역

* 상대보호구역 (덕이초등학교)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km)

* 과밀억제권역

7. 잠재적 리스크

7.1. 특이사항 및 주의사항

* 제공된 정보에는 '특이사항', '주의사항' 항목이 비어 있습니다.

7.2. 공부와의 차이

* 공부와의 차이점은 없습니다.

7.3. 현장 조사 관련 유의사항

* 이용상태 조사 시 이해관계인 부재로 현황과 다소 다를 수 있다는 점에 유의해야 합니다. (감정평가서 요약 참조)

7.4. 주변 환경 (혐오시설 유무)

* 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 근린생활 시설 위주의 환경으로 파악됩니다.

* 검색 결과, 본 물건지 주변에 명확히 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택입니다. 건물의 구조 및 이용 상태는 무난하며, 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 이해관계인 부재로 인한 현황과 공부의 차이 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 고려해야 할 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 인수할 임차인의 보증금 부담이 없는 것으로 파악됩니다.

* 일산서구 내 다세대주택으로, 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택은 1.1억원에서 1.65억원 범위에서 거래되었습니다.

* 본 건물의 전용면적(55.25㎡)은 비교 사례(약 51㎡)보다 약간 넓은 점을 고려합니다.

* 감정가(2.19억원)가 최근 시세보다 높은 점을 감안하여, 최근 거래가를 기준으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 안정적인 수익률을 확보하기 위해, 최근 거래가 범위의 상단부와 감정가의 70~80% 수준을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 155,000,000원 (1억 5천 5백만원) 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.