나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104323 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1589-9 서초 리슈빌 5층516호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "남부터미널역" 서측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 및 주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "남부터미널역" 등이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제5층 제516호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 "업무시설(오피스텔)"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 세장형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

서초동 1589-9,-10,-16: 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104323 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1589-9 서초 리슈빌 5층516호

용도: 오피스텔

감정가: 166,000,000원

토지면적: 3.27㎡ (약 0.99평)

건물면적: 19.61㎡ (약 5.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, 지하철 3호선 남부터미널역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 생활 환경을 이루고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남부터미널역이 인근에 위치하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 채권자 박OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 11월 7일 접수된 강제경매개시결정(을구 3번)입니다.

주요 권리사항으로는 선순위 임차권이 존재합니다. 임차인 박 은 2022년 1월 10일 전입신고 및 2021년 12월 7일 확정일자를 받았으며, 보증금 190,000,000원에 대한 대항력이 있습니다. 물건명세서에 따르면, 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 즉, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

기타 등기사항으로는 소유권이전, 신탁등기 말소 등이 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 서초동 지역은 남부터미널역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달한 지역입니다. 인근에 오피스텔, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 교통의 요지로서 유동인구가 많은 편입니다. 주변에는 예술의전당이 위치하여 문화 예술 관련 시설 및 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 서래마을 상권과 같이 특색있는 지역상권도 인근에 있어 상권 활성화 가능성을 엿볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

남부터미널역 인근은 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 터미널 내에는 식당, 약국, 편의점 등 기본적인 생활 편의 시설이 마련되어 있으며, 주변으로도 다양한 상점, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있습니다. 문화생활을 위해서는 예술의전당이 인접해 있어 다양한 공연과 전시를 즐길 수 있습니다. 주거 환경으로는 오피스텔, 주택 등이 혼재되어 있으며, 양재천 등 녹지 공간과의 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수입니다. 임차인 박 의 보증금 190,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 금액으로, 이는 감정가 166,000,000원을 초과합니다. 이는 경매 낙찰 시 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다. 또한, 해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인이나 특정 용도의 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 남부터미널역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 편의시설과 문화 시설이 갖춰진 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 190,000,000원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 감정가(166,000,000원) 대비 높은 인수 금액으로 인해 투자 리스크가 매우 큰 물건입니다. 보증금 인수 금액이 감정가를 초과하는 경우, 낙찰 후 실질적인 매수인의 부담이 늘어나므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 남부터미널역 역세권이라는 우수한 입지 조건

* 예술의전당 등 문화 시설 인접으로 인한 잠재적 가치

* 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 임대 수익 기대 가능성 (단, 임차권 인수 문제 해결 시)

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건은 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하라는 지침에 따라 다음과 같이 계산됩니다.

감정가: 166,000,000원

인수 보증금: 190,000,000원 (박 임차인)

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 166,000,000원 - 190,000,000원 = -24,000,000원

계산 결과, 예상 입찰가가 마이너스로 산정되었습니다. 이는 현재 감정가가 인수해야 할 임차 보증금보다 낮다는 것을 의미하며, 낙찰 시 매수인이 임차 보증금 전액을 인수할 경우 감정가보다 높은 금액을 투자하게 될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실제 입찰 시에는 임차 보증금 190,000,000원을 기준으로, 물건의 실제 가치와 추가적인 인수 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.