나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73509 [1] 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 101동 3층 306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 - 소재 '스타파크빌' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건내 기호 1 (101동 306호)로서, 각각 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '연립주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로 인접도로 대비 완경사진 토지이며, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6-7 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2025-03-10), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2025-03-10)(접합), 상대보호구역(경민대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로)) 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 ; 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 의정부시 가능동 590-27번지에 소재하는 스타파크빌 101동 3층 306호 연립주택입니다.

토지 면적은 42.15㎡ (약 12.75평)이며, 건물 면적은 59.76㎡ (약 18.08평)입니다.

본 건물은 2016년에 건축되었습니다.

1.2. 사건 정보

사건번호는 의정부지방법원 2025타경73509 (1)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 정OO입니다.

1.3. 감정가

감정가는 164,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 '스타파크빌' 단지 내에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로 일반적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

본건 북동측으로 노폭 약 6-7미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 건물 상태

건축물 현황에 따르면 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 3층에 위치합니다.

외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시창호 마감 등으로 관리 상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 중로2류에 해당합니다.

또한, 상대보호구역(경민대학), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(호국로)에 포함됩니다.

2.5. 혐오시설 확인

제공된 정보 및 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변에는 군부대 관련 소음 가능성이 언급되기도 하나, 이는 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 미치는 혐오시설과는 거리가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 27일 접수된 인천지방법원 2023카단102893 (인천수산업협동조합 가압류)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없으나, 관련 법규에 따라 지상권 등이 발생할 수 있습니다. (본건에서는 지상권이 발생하지 않는 것으로 보입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 194,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 15일

확정일자: 2023년 6월 12일

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분 3,500,000원 포함.

주의: 본 건의 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 법적 절차에 따라 임차인의 보증금이 매수인에게 직접 인수되지 않음을 의미할 수 있으나, 대항력 보유 임차인으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 3,267,028,488원입니다. 이는 여러 건의 가압류 및 압류, 그리고 본 경매 신청 채권자의 채권을 포함한 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적대의 인근 빌라(다세대주택)의 실거래가는 210,000,000원에서 254,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 건물 면적 59.76㎡ (약 18.08평) 기준으로 평당 시세는 약 119만원에서 140만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 시세 동향

최근 2026년 7월 기준, 인근 유사 물건들의 거래가 활발하며, 평균적으로 감정가(164,000,000원)보다 높은 시세를 형성하고 있습니다. 이는 본건의 감정가가 현재 시세보다 낮게 평가되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 주거 환경과 더불어, 근린생활시설, 공원 등이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 경민대학교 인근의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 구역 내에 위치합니다.

5.3. 기타

건물 내 엘리베이터가 설치되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 정 의 존재입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 법적 절차 진행 상황 및 임차인과의 협의 여부에 따라 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 높은 총 채무액

등기부상 총 채무액이 물건 가치를 훨씬 상회하므로, 낙찰 후 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 이에 대한 부담이 있을 수 있습니다. (다만, 본건은 강제경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.)

6.3. 복잡한 권리관계

다수의 가압류 및 압류 등기가 존재하였으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 가능성이 높습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 시세 대비 낮은 감정가

본건의 감정가(164,000,000원)는 최근 인근 유사 물건의 실거래가(약 210,000,000원 ~ 254,000,000원) 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

7.2. 비교적 신축 건물

2016년 준공된 건물로, 노후화로 인한 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮아 인수 후 관리에 용이합니다.

7.3. 주거 편의성

주거 밀집 지역 내에 위치하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 실수요자들의 관심이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 시세 대비 낮은 감정가와 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크는 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 총 채무액이 매우 높아 경쟁이 치열하지 않을 가능성도 있으나, 임차인 관련 문제 해결 방안을 사전에 파악하고 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 유사 면적대의 실거래가는 약 210,000,000원에서 254,000,000원 수준입니다.

본 건의 감정가는 164,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 리스크와 인수 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 보수적 접근: 감정가를 소폭 상회하는 수준으로, 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원

* 적정 가치 반영: 시장 시세를 고려하되 리스크를 반영한 수준으로, 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원

최종 입찰가는 본건의 명도 관련 추가 확인 내용 및 당시 현장 분위기, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.