나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4919 [1] 경기도 포천시 일동면 수입리 202 가동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 각파이프구조 판넬지붕 단층 건물로서 (나)~(라) 각파이프조 지붕단열판넬지붕 단층 건물로서 벽체: 샌드위치패널 등, 창호: 플라스틱창호창 임.

이용상태

(가) 야영장시설(샤워실,화장실 등) (나)~(라) 야영장시설(화장실,보일러실)

설비내역

위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4919 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 경기도 포천시 일동면 수입리 202 가동

용도: 근린시설 (야영장시설)

매각대상: 건물만 매각 (토지 제외)

총 건물 동수: 4개동 (가동, 나동, 다동, 라동)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 102,889,800원

토지면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

토지지분: 0㎡ (매각 대상 아님)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

건물면적: 102.78㎡ (약 31.09평)

건물지분: 102.78㎡ (매각 대상 건물 전체)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 현황:

* 가동: 89.28㎡ (약 26.99평), 각파이프구조, 판넬지붕, 야영장시설 (샤워실, 화장실 등)

* 나동: 4.5㎡ (약 1.36평), 각파이프구조, 지붕단열판넬, 야영장시설 (화장실, 보일러실)

* 다동: 4.5㎡ (약 1.36평), 각파이프구조, 지붕단열판넬, 야영장시설 (화장실, 보일러실)

* 라동: 4.5㎡ (약 1.36평), 각파이프구조, 지붕단열판넬, 야영장시설 (화장실, 보일러실)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 포천시 일동면에 위치하며, 주변은 대체로 야영장, 캠핑장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 비교적 한적한 자연환경을 갖춘 곳으로 파악됩니다.

2.2. 교통 접근성

인근에 대중교통이 발달하지 않아 자가용 이용이 필수적입니다. 주요 도로망과의 접근성은 보통 수준이며, 포천시내 및 주변 지역으로의 이동은 차량을 이용해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 2021-05-13 (노승철)

* 소유권이전: 2023-06-22 (주식회사더설렘, 매매)

* 가압류: 2024-07-29 (주식회사다온, 75,789,850원) - 말소기준권리

* 강제경매: 2025-11-04 (최재식, 872,000,000원) - 의정부지방법원 2025타경4919 (본건)

* 강제경매: 2025-11-19 (주식회사다온) - 의정부지방법원 2025타경73602

등기부채권 총액: 75,789,850원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 17,000,000원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

본건에는 보증금 2억 원에 달하는 임차인이 있으나, 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 그럼에도 불구하고, 해당 임차인과의 명도 절차에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매물건은 건물만 매각 대상이며, 말소기준권리(2024-07-29자 주식회사다온의 가압류)보다 늦은 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 법정지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있어 주의가 필요합니다.

3.4. 말소기준권리

2024년 7월 29일 접수된 주식회사다온의 가압류 (금75,789,850원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 주변은 야영장 및 캠핑 시설이 일부 존재하며, 기본적인 편의시설은 포천시 일동면 소재지를 통해 이용 가능합니다. 대규모 상업 지역과는 거리가 있습니다.

4.2. 업종 적합성

현재 용도인 야영장시설로서의 운영 가능성은 있으나, 주변 환경 및 경쟁 시설과의 비교 분석이 필요합니다. 캠핑 및 레저 관련 시설의 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가까운 거리에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 집중되어 있지는 않습니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 일동면 소재지나 인근 도시로 이동해야 합니다.

5.2. 혐오시설 유무

현장 조사 및 지도 정보 상, 물건지 인근에 직접적으로 생활에 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 개발 계획 등에 대한 추가적인 확인은 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

이 사건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 건물 소유주는 토지 사용료를 지급해야 하거나 건물 철거가 불가능할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 중 하나로, 반드시 법률 전문가를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 중복사건

본 사건은 중복사건으로, 관련 사건들의 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다.

6.3. 일괄매각

건물만 매각 대상이지만, '일괄매각'이라는 표기는 여러 동의 건물(가동, 나동, 다동, 라동)이 하나의 물건으로 묶여 매각됨을 의미합니다.

6.4. 임차인 관련

보증금 2억 원의 임차인이 대항력이 없는 상태로 존재합니다. 명도 절차가 원활하지 않을 경우, 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 근린시설(야영장시설)로 경매에 나왔으며, 건물만 매각 대상입니다. 비교적 낮은 감정가와 넓은 건물 면적은 장점으로 볼 수 있으나, 법정지상권 성립 여부의 불확실성, 대항력 없는 고액 보증금 임차인의 존재 등 상당한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 중복 사건 및 일괄 매각 등의 특이사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 건물 면적 (102.78㎡)

* 야영장 및 캠핑 시설 관련 사업 운영 가능성 (포천시 일동면 지역 특성 고려)

* 법정지상권 리스크 해결 시, 잠재적 가치 상승 기대 (단, 법률 검토 필수)

9. 예상 입찰가

본 건은 법정지상권 성립 여부 불확실성, 고액 보증금 임차인으로 인한 명도 부담 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 감정가 102,889,800원을 기준으로, 예상 입찰가는 투자자의 리스크 감수 수준 및 추가적인 법률 검토 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 현 시점에서는 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (약 7천만 원 ~ 8천2백만 원 범위)

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문, 법률 전문가 상담, 주변 시세 조사 등을 통해 종합적인 판단을 내리시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.