나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73477 [1] 경기도 양주시 은현면 하패리 724-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 은현면 하패리 소재 "상패초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모의 공장, 창고, 나지, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건의 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

북측 인접지 대비 약 2미터 정도 저지이며 자체지반은 대체로 평탄하고 사다리형에 가까운 토지로서 나지상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형,은현15), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2025타경73477호 부동산 강제경매 사건의 물건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

2. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73477 (1)

소재지: 경기도 양주시 은현면 하패리 724-2

용도: 대지

감정가: 68,620,000원

토지면적: 188.00㎡ (약 56.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고양시 (강제경매 개시 결정 채권액: 31,885,990원)

3. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 양주시 은현면 하패리 소재 "상패초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 중소규모의 공장, 창고, 나지, 농경지가 혼재하는 지역으로 이루어져 있습니다.

교통상황:

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태:

본 건 토지는 북측 인접지 대비 약 2미터 정도 저지이며, 자체 지반은 대체로 평탄한 상태입니다. 토지 형태는 사다리형에 가까운 나지 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

지적도상 본 건 토지는 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않는 상황입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(공업형, 은현15), 가축사육제한구역(모든 축종 제한, 젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되었습니다. 등기부등본 요약에 따르면 다음과 같은 권리 변동이 있었습니다.

* 1996-07-02: 이학례 소유권 이전

* 2020-02-05: 박봉민 소유권 이전 (매매)

* 2025-11-07: 고양시 강제경매 개시 결정 (채권액 31,885,990원)

말소기준권리는 2025년 11월 7일 접수된 고양시의 강제경매 개시 결정 등기입니다. 이 등기가 말소기준권리가 되므로, 해당 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 선순위의 권리를 제외한 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (본 건 등기부 요약에 명시)

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 단독주택, 중소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다. 이는 일반적인 상업지역이나 주거지역과는 다른 특성을 나타냅니다. 인근에 상패초등학교가 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 있을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

* 인근에 "상패초등학교"가 위치하고 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 지역은 전반적으로 농경지 및 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있어, 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

7. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 건축이나 토지 이용 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 토지의 활용 가치를 제한하는 주요 요인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 토지이용 관련 법규 및 규제가 적용되어 있어, 특정 용도로의 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경: 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

* 지형: 북측 인접지 대비 약 2미터 저지인 점은 겨울철 제설이나 여름철 배수 문제 등 잠재적인 관리 이슈를 발생시킬 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 직접적인 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사나 위성 지도, 인허가 관련 자료 검토를 통해 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 건은 경기도 양주시 은현면 하패리 소재의 188㎡ 규모의 대지로서, 감정가는 68,620,000원입니다. 나지 상태이며, 상패초등학교 인근에 위치하나 주위 환경은 단독주택, 공장, 창고, 농경지가 혼재된 지역입니다. 가장 큰 제약 요인은 지적도상 맹지라는 점과 다양한 토지이용규제가 적용된다는 점입니다. 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.)

9. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가능성: 맹지 문제를 해결하거나 인접 토지와의 통합 개발 등을 통해 향후 개발 가치를 확보할 수 있습니다.

* 성장관리구역 지정: 지역 발전 계획에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 낮은 경매가: 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 68,620,000원을 기준으로, 위에 명시된 잠재적 리스크(맹지, 토지이용규제, 주변 환경 등)와 지역 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 도로 접근성 문제 해결을 위한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 현장 조사 및 인근 부동산 시세 조사가 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.