나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73461 [1] 경기도 의정부시 민락동 757-4 탑석드림캐슬아파트 407동 5층 502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '부용중학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 의정부경전철 '탑석역'이 소재하고 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕 20층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서 현황 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 접하고 있는 왕복 2차선 포장도로를 통해 단지 내로 진입이 가능하며 단지 내에 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-06-28)(송산지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합),상대보호구역(부용고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부용중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔빛유정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부부용초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부용중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건폐율:50%이하,용적률:220%이하,층수:25층이하12층이상,건축물용도:아파트60㎡이하(자세한사항은 주택과에서 확인)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 의정부지방법원에서 진행하는 2025타경73461 부동산 임의경매 사건에 대한 분석 결과입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 중복사건 정보가 있으나, 본 보고서는 해당 사건 번호에 집중하여 분석합니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 경기도 의정부시 민락동 757-4 탑석드림캐슬아파트 407동 5층 502호입니다. 본건은 철근콘크리트벽식구조의 20층 건물 중 5층에 위치한 아파트입니다. 2002년 6월 18일 사용승인을 받은 아파트입니다.

1.3. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 340,000,000원입니다.

토지면적은 35.82㎡(약 10.83평)이며, 건물면적은 59.42㎡(약 17.98평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '부용중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 지역은 생활 편의시설과 주거 시설이 잘 갖추어진 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 의정부경전철 '탑석역'이 인근에 소재하고 노선버스정류장도 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(송산지구)에 해당합니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 부용고, 부용중, 솔빛유정유치원, 유지유치원, 의정부부용초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 포함되어 있으며, 건폐율 50% 이하, 용적률 220% 이하, 층수 25층 이하(12층 이상)의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 대한주택공사 (2002-08-12)

* 소유권이전: 윤용현 (2008-05-29)

* 근저당권: 주식회사세빅대부 (2022-07-28, 금240,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사한마음에이엠씨대부 (2024-08-30, 금71,000,000원)

* 전세권설정: 주식회사한마음에이엠씨대부 (2024-08-30, 금5,000,000원)

* 임의경매: 계양신용협동조합 (2025-11-10, 183,760,000원)

* 근저당권부채권질권설정: 안양저축은행 (2025-12-12, 금240,000,000원)

* 임의경매: 주식회사한마음에이엠씨대부 (2025-12-30, 2025타경73879)

3.2. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 28일 접수된 주식회사세빅대부의 근저당권(을24)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 말소기준권리 이후에 설정된 대부분의 권리(근저당, 전세권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 별도로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 명시된 내용은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 감정평가서상 '임대관계 등 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 주변 지역은 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 복합 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 편의시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에는 부용중학교, 의정부부용초등학교가 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

임대관계가 미상으로 확인되어, 낙찰 후에도 공실의 위험이 있을 수 있습니다. 실제 거주 여부 및 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 리스크

'중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 관련 사건들의 진행 상황을 면밀히 파악하고 소멸되지 않는 권리 관계를 다시 한번 교차 검증할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 민락동에 위치한 탑석드림캐슬 아파트로, 편리한 교통 환경과 교육 시설 접근성이 장점입니다. 최근 실거래가 또한 35,000만원 수준으로 형성되어 있어 시장 가치가 유지되고 있음을 보여줍니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 중복사건 정보가 있다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 의정부시 민락동의 주거 선호 지역에 위치하며, 경전철 탑석역 및 버스 정류장이 가까워 교통이 편리합니다.

* 최근 시세: 59.42㎡ 면적의 아파트가 최근 2026년 4월 및 5월에 35,000만원에 거래된 사례가 있어, 현재 시세 수준이 안정적임을 시사합니다.

* 가치 상승 잠재력: 주변 지역 개발 계획 및 신축 아파트 공급 추이 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 340,000,000원이나, 최근 동일 면적(59.42㎡)의 실거래가가 35,000만원으로 시세가 형성되어 있습니다. 인수되는 임차인의 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 수준을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 350,000,000원

이는 시세 및 감정가, 그리고 임대 관계 미상이라는 리스크 요인을 종합적으로 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경매 동향을 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.