나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73523 [1] 경기도 동두천시 동두천동 79-25 수정타운 105동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 동두천동 소재 "동양대학교(동두천캠퍼스)" 동북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 지상4층 건물 내 2층 203호로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택(전유면적 : 66.24㎡, 계단식)으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등 되어 있으나, 승강기의 경우 계약전력 일반용 10KW에서 주택용 3KW로의 변경 등으로 승강기 이용에 제한이 있는 것으로 탐문조사되는 바, 경매참여시 재확인 바람.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 경사지를 평탄하게 부지조성된 부정형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73523 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 동두천동 79-25 수정타운 105동 2층203호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 103.31㎡ (약 31.25평)

* 건물면적: 66.24㎡ (약 20.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서 *

* 건축연도: 2010년~2011년경 (건축물대장상 사용승인일 2011.11.22)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 동두천시 동두천동 소재 "동양대학교(동두천캠퍼스)" 동북측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (백성현, 2022.04.19, 78,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 최윤숙(2012.04.05), 최정희(2021.07.15), 이민(2022.04.01)

* 근저당권: 백성현(2022.04.19, 78,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 동두천시(2025.11.07)

* 강제경매: 서울보증보험(2025.11.07, 119,230,958원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 110,000,000원

* 전입일자: 2021.07.15

* 확정일자: 2021.06.22

* 배당신고일자: 2023.09.20

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험주식회사가 본 경매절차에서 임차보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 을구 7번 주택임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기 서류를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연립주택 및 다세대주택의 거래 가격은 면적과 건축 연도에 따라 차이가 있으나, 3.3㎡당 약 27만원에서 73만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 108,000,000원(약 53.9만원/㎡)은 비교적 최신 연립주택의 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 2월~6월):

* 동양빌 (2021년 건축, 31㎡): 68,000,000원 (약 72.5만원/㎡)

* 정원아트빌A동 (2008년 건축, 46.84㎡): 43,000,000원 (약 30.3만원/㎡)

* 제일국민주택 (1990년 건축, 54.12㎡): 44,000,000원 (약 26.9만원/㎡)

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 지상 4층 건물 내 2층 203호입니다.

* 이용 상태: 연립주택(전용면적 66.24㎡)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 다만, 승강기의 경우 계약 전력 변경으로 인해 이용에 제한이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 편의시설: 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근은 양호한 것으로 보입니다. 환경 규제 구역(가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역 등)에 해당하나, 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공된 내용에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 승강기 이용 제한: 계약 전력 변경으로 인한 승강기 이용 제한 가능성은 현장 방문 시 반드시 재확인해야 할 중요한 사항입니다.

* 특이사항 관련: "SGI 인수조건 변경", "대항력있는임차인", "공동담보" 등 특이사항이 있으나, 상세 권리분석 결과 임차인의 대항력이 없으며 보증금을 인수할 필요가 없는 조건으로 매각이 진행됩니다. 다만, 관련 서류의 명확성을 재확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 동두천동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 108,000,000원입니다. 권리분석 결과, 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 승강기 이용 제한 가능성 등 일부 현황 확인이 필요한 사항이 있으나, 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차 보증금이 없어 명확한 투자 비용 산정이 가능하며, 거래 절차가 간소화될 수 있습니다.

* 입지: 대학가 인근 지역으로 배후 수요가 있을 수 있으며, 주거 환경이 양호합니다.

* 개선 가능성: 건물 관리 상태 및 승강기 문제 등을 현장 확인 및 필요시 보수 후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 108,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 잠재적 리스크와 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 86,400,000원에서 97,200,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 시장 동향, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.