나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73525 [1] 경기도 동두천시 생연동 282 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "생연초등학교" 동측에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 1호선 동두천중앙역이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물중 제5층 제501호로서 (사용승인일 : 1988. 06. 02) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.(탐문조사) 바닥 : 장판지 및 타일붙임 마감. 창호 : 샷시 및 목재 이중창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 서측 출입구를 통하여 간선도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 구분건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 5층 501호로 등재되어 있으나, 집합건축물대장(전유부,갑) 상에는 대진아파트 501호로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 구분건물의 지하실은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상에는 전유부분에 등재되어 있으나, 집합건축물대장 상에는 공용부분에 등재되어 있음.

물건 비고

서울보증보험주식회사로부터 대항력포기서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73525 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 282 5층 501호 (신주소: 경기도 동두천시 생골로 45 (생연동))

용도: 아파트

감정가: 69,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험주식회사)

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 32.52㎡ (약 9.84평)

건물면적: 59.04㎡ (약 17.86평)

토지지분: 32.52㎡ (약 9.84평)

건물지분: 59.04㎡ (약 17.86평)

건물 전용면적: 59.04㎡ (약 17.86평) (제시된 건물면적을 전용면적으로 간주)

건물 총면적: 제공된 정보에 명시된 분양면적 정보 없음.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "생연초등학교" 동측에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 1호선 동두천중앙역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 3. 도로 상황

본건 단지는 남측 및 서측에 위치한 출입구를 통해 간선도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 의정부지방법원의 강제경매개시결정 등기 (2025타경73525)이며, 접수일자는 2025년 11월 07일입니다.

1.3. 2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 정경희 (2007-09-03), 박수미 (2020-04-16, 매매 금50,000,000원)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2023-11-03 접수, 금57,000,000원, 전입일자: 2023-11-02, 확정일자: 2021-09-06). 이 권리는 말소될 예정입니다.

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-11-07 접수, 권리금액: 61,911,369원). 말소기준권리입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 서 (서은영)

* 보증금: 0원

* 차임: 3,600,000원

* 전입일자: 2024-05-30

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이며, 차임이 존재합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 57,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-02

* 확정일자: 2021-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출되었으며, 해당 권리는 말소될 예정입니다.

1.3. 4. 인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상권

본건은 주택가 지역에 위치하며, 아파트 단지와 더불어 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육 시설

* 인근에 생연초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

1.5. 2. 편의 시설

* 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활용품 구매 및 편의 서비스 이용이 가능합니다.

* 1호선 동두천중앙역을 통한 서울 및 수도권 지역 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 대항력 있는 임차인 존재

서 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원이고 차임이 존재하는 특이한 상황입니다. 이는 낙찰 후 인수 부담은 없으나, 임대차 관계의 불확실성을 내포할 수 있습니다.

1.6. 2. 공부상 내용 차이

* 건축물대장상 '대진아파트 501호'로 등재되어 있으나, 등기부상 건물 명칭은 상이할 수 있습니다 (명시적 차이 없음).

* 구분건물의 지하실이 등기사항전부증명서상에는 전유부분으로, 집합건축물대장상에는 공용부분으로 등재되어 있어 공부상 불일치가 존재합니다.

1.6. 3. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1988년 6월 2일로, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 4. 지역 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 중로1류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 5. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 여건과 주변 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 건물 노후화, 공부상 내용 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중인 특이한 권리 관계가 복합적으로 존재하여 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 대항력 있는 임차인 서 의 보증금이 0원인 점과 차임이 존재하는 점은 면밀한 분석이 필요합니다. 한국토지주택공사 임차인의 경우, 대항력을 포기하고 말소될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 동두천시 내 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 1호선 동두천중앙역 이용이 가능하여 수도권 접근성이 있습니다.

* 잠재력: 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다 (별도 확인 필요).

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 파악되어 별도의 인수 보증금은 없습니다. 감정가 69,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크 요인(건물 노후화, 공부상 차이, 특이 권리 관계 등)과 현재 시장 상황, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 상세한 시장 조사 및 현장 답사를 통해 최적의 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.