나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13535 [1] 서울특별시 성북구 석관동 411 혜성스테이3차 101동 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 "지하철6호선 상월곡역" 북동측 인근에 위치하며 주 위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역(6호선 상월곡역)이 소재 하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 5층 502호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임. 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6미터, 남동측 및 북서측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m ), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①주택임차권 되어 있음.(임차보증금 금285,000,000원) ②기타 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13535 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 석관동 411 혜성스테이3차 101동 5층 502호

용도: 도시형생활주택

건축 연도: 2019년 (사용승인일 2020년 06월 18일)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 5층

건물 면적: 26.17㎡ (약 7.92평)

토지 면적: 18.27㎡ (약 5.53평) (토지지분)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 285,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 지하철 6호선 상월곡역 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 상월곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재 확인된 바로는 특이한 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2024년 03월 06일자 서초세무서장의 압류 (갑9)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박선영 (박 )

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 20일

확정일자: 2020년 11월 02일

배당신고일자: 2024년 11월 27일

대항력: 있음

3.3. 등기부 현황

* 갑1: 2020-07-29 소유권보존 (정기돈 외 1명)

* 갑2: 2020-11-30 공유자전원지분전부이전 (사형택, 매매)

* 을3: 2024-11-27 주택임차권 (박선영, 보증금 280,000,000원, 인수)

* 갑9: 2024-03-06 압류 (서초세무서장, 말소기준권리)

* 갑10: 2025-02-18 압류 (성북구)

* 갑11: 2025-10-31 강제경매 (박선영, 사건번호 2025타경13535)

3.4. 물건명세서 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (박선영)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. (임차보증금 285,000,000원 vs 배당받을 수 있는 금액 280,000,000원으로 추정, 약 5,000,000원 인수 가능성 존재)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 상업시설 이용이 편리한 입지입니다.

4.2. 잠재 수요

주변 아파트, 다세대주택 거주민을 중심으로 한 안정적인 주거 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 6호선 상월곡역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

인근 근린생활시설 이용이 용이하며, 도보로 이용 가능한 범위 내에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 교육 시설

본건 소재지 인근은 상대보호구역으로 지정된 지역이 있으나, 구체적인 교육 시설 현황은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 285,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 못하는 금액(약 5,000,000원)은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에는 일정 요건 충족 시 허가가 필요할 수 있습니다. (외국인 등 대상, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 용도)

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 석관동에 위치한 혜성스테이 3차 내 도시형생활주택으로, 지하철 6호선 상월곡역 인근에 있어 교통이 편리한 편입니다. 건물은 2020년 준공된 철근콘크리트 구조로 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

가장 주의해야 할 사항은 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 인수 가능성입니다. 배당 결과에 따라 약 500만원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 및 배당표를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 여부 등도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 6호선 상월곡역과 인접하여 출퇴근 및 서울 시내 이동이 용이합니다.

8.2. 신축급 건물

2020년 준공된 건물로 비교적 최신식이며, 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

8.3. 실거주 및 투자 가치

소형 주거 공간으로 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 수요가 있으며, 향후 시세 상승 여력도 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 종합해보면, 2018년식 다세대주택으로 전용면적 24.89㎡ (약 7.53평)이 2026년 7월 26,300만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 349.3만원으로 환산할 수 있습니다. 본건의 전용면적 26.17㎡ (약 7.92평)에 적용 시, 시세는 약 27,664만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가 28,500만원은 이러한 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다. 이를 반영하여 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 고려한 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

(상기 예상 입찰가는 인수될 수 있는 임차인 보증금 5,000,000원을 제외한 금액 기준이며, 실제 총 지출 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다. 실제 투자는 본인의 자금 계획 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.