나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13519 [1] 서울특별시 동대문구 전농동 55-51 드림빌 4층 401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동에 있는 전농중학교 남측 인근에 위치하며 부근은 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업 혹은 업무용 건물, 공공시설, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 401호로 외벽 : 외장석재 붙임마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임

설비내역

위생·급배수 설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로에, 동측으로 노폭 약3미터 내외의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 동일하며 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2019-12-27) (상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울특별시동부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 확인하지 못하였음. 대상건물 7층(옥상)에 401호 및 402호가 공동으로 이용중인 새시조 창고(약 2㎡)가 있어 2개호가 이용중인 것을 고려하여 1/2에 해당하는 부분을 제시외 건물로 평가하였음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13519 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이드래곤대부주식회사)

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 동대문구 전농동 55-51 드림빌 4층 401호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 401호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

토지면적: 25.50㎡ (약 7.71평)

건물면적: 37.44㎡ (약 11.32평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 1.00㎡ (옥상 창고 일부)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가요약

감정가: 369,150,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동에 위치하며, 전농중학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업 및 업무용 건물, 공공시설, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 에이파이낸셜대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

3.2. 등기부현황

말소기준권리: 2018년 6월 15일자 한국주택금융공사 근저당권 (을3)

등기부상 모든 권리(근저당, 전세권, 임의경매, 압류 등)는 말소기준권리 이하로, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는권리분석

인수 보증금 합계: 0원

본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없습니다. 임차인 이 씨는 대항력이 없으므로 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 발생하지 않습니다. 에이파이낸셜대부주식회사의 경우 등기부상 전세권이 말소되었으므로 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세동향매매

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 전농동 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 2012년식, 28.88㎡, 2층: 19,500만원

* 2020년식, 29.05㎡, 5층: 50,000만원

* 2018년식, 29.9㎡, 6층: 67,700만원

본건(37.44㎡, 2017년식)의 감정가 369,150,000원은 최근 거래된 신축 건물(2018년, 2020년식)보다는 낮은 수준이나, 연식과 면적을 고려할 때 적정 범위로 판단됩니다.

4.2. 주변시세동향전월세

제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일한 건물들이므로, 개별적인 전월세 시세 분석보다는 위 매매 시세 동향을 참고하는 것이 더 적절합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 전농중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의및근린시설

주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 공공시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.3. 주변시설

주위 환경이 주택가 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있어, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 제시외건물

건물 7층 옥상에 401호와 402호가 공동으로 사용하는 새시조 창고(약 2㎡)가 있으며, 이 중 1/2 지분이 제시외 건물로 평가되었습니다. 해당 부분에 대한 소유 관계 및 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용제한

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속합니다.

특히, 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.10.20.~2026.12.31.). 아파트 및 다세대 등 주택 용도의 토지 거래 시 허가 대상이 될 수 있으므로, 거래 시 관할 구청 등에서 허가 요건을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타특이사항

본건은 폐문 및 관계인 부재로 인해 임대차 관계를 상세히 확인하지 못했으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합의견

본건은 서울 동대문구 전농동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년에 신축된 비교적 신축 건물입니다. 주변에 학교, 공원, 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 물건입니다. 다만, 옥상에 제시외 건물이 존재하고 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 동대문구 전농동의 주거 밀집 지역에 위치한 입지

* 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물 상태

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 관계

* 주변 개발 및 도시 정비에 따른 향후 가치 상승 기대

9. 예상입찰가

감정가: 369,150,000원

주변 시세 및 물건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 320,000,000원 ~ 350,000,000원으로 예상됩니다. 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.