나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13544 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1100 에이치홈 3층 302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "한빛맹학교" 남측 인근에 위치한 구분건물(도시형생활주택-단지형다세대)로서, 본건 주위는 다세대·단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 우이신설선 "삼양역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(평지붕) 6층 건물 내 제3층 제302호로서 외벽: 돌붙임 마감 등 창호: 새시창호 등 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

승강기, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 현황 주상용 건부지로서 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약5m 내외 및 북서측으로 노폭 약10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 미아동 791-1100 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.), 2. 미아동 791-1099 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 2. 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13544 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1100 에이치홈 3층 302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 167,000,000원

* 토지면적: 18.07㎡ (약 5.47평)

* 건물면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 미아동 791-1100 번지

* 주위환경: 본건은 "한빛맹학교" 남측 인근에 위치하며, 다세대·단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 우이신설선 "삼양역" 및 다수의 시내버스 노선이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 남동측 하향 완경사지를 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 북동측으로 노폭 약 5m, 북서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등으로 지정되어 있으며, 기타 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 2023년 8월 23일자 롯데카드 가압류입니다.

* 등기부채권 총액: 317,620,142원

* 낙찰로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 강제경매 등의 권리는 낙찰로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 본 건의 경우 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권은 해당 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양희창)

* 보증금: 183,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-21

* 확정일자: 2022-02-25

* 배당신고일자: 2024-04-11

* 대항력: 없음 (제공된 임차인 현황표 기준)

* 비고:

* 제공된 임차인 현황표상으로는 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 또한 0원으로 기재되어 있습니다.

* 하지만, 본건의 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이라는 내용이 기재되어 있어, 임차인의 실제 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 또한, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 관계에서 발생한 변동사항을 시사하며, 이는 낙찰자에게 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 따라서, 대항력 유무 및 HUG 관련 조건 변경 내용에 대한 면밀한 추가 조사 없이는 본건 입찰에 신중해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 최용준 (2019-11-15)

* 소유권 이전(신탁등기 말소): 박진성 (2021-12-24)

* 주택 임차권: 양희창 (2022-03-21 전입, 2022-02-25 확정, 183,000,000원, 말소)

* 가압류: 롯데카드 (2023-08-23, 24,899,158원, 말소) - 말소기준권리

* 가압류: 주식회사 케이뱅크 (2023-11-15, 35,262,044원, 말소)

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2024-03-27, 23,910,036원, 말소)

* 가압류: 서울신용보증재단 (2024-04-25, 22,549,767원, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (2024-07-26, 18,906,879원, 말소)

* 가압류: 삼성카드 (2024-09-27, 9,092,258원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-30, 183,000,000원, 말소) - 본건 경매 개시 결정

1.3. 상권분석

* 주변환경: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 학교가 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 특성: 2019년경 준공된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 최근 매매 정보 분석:

* 제공된 JSON 형식의 최근 매매 정보는 해당 물건의 면적이나 시세와 차이가 크거나, 서울 지역 시세를 제대로 반영하지 못하는 것으로 판단되어 분석에 직접적인 활용이 어렵습니다. (예: 2021년식 40.72㎡ 면적의 거래가가 48,700만원으로, ㎡당 약 119.6만원 수준으로 파악됨)

* 본 건의 감정가는 167,000,000원으로, 26.40㎡ 면적 대비 약 632.6만원/㎡ (약 2,090만원/평) 수준입니다. 이는 지역 내 유사 신축 건물 시세와 비교하여 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 우이신설선 삼양역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 강남, 도심 등 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 학교(한빛맹학교) 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 교육 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 비교적 신축 건물이라는 점에서 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계 불확실성: '대항력있는임차인'이라는 문구와 등기부상 '말소' 처리된 임차권 정보 간의 상충은 가장 큰 리스크입니다. 임차인 관련 분쟁 발생 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항은 복잡한 계약 관계를 암시하며, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 미확인 임대 내역: 임대 내역이 미상으로, 실제 거주 상황 및 계약 조건에 대한 정보 부족으로 인한 위험이 존재합니다.

* 건축 관련 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등의 규제로 인해 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보로는 본건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강북구 미아동에 위치한 2019년경 준공된 도시형생활주택으로, 삼양역 역세권이라는 장점을 지니고 있습니다.

* 하지만, '대항력있는임차인' 존재 가능성, 'HUG 인수조건 변경' 등 복합적이고 불확실한 권리 및 계약 관계가 존재하여, 입찰 전 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.

* 제공된 임차인 정보만으로는 대항력과 보증금 인수 여부를 확정하기 어려우며, '특이사항'의 내용이 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하나, 건물 자체의 신축 연차는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 건물: 삼양역 인근에 위치한 비교적 최신 건물(2019년 준공)이라는 점에서 실거주 및 소액 투자 가치가 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 수요층에게 적합한 면적입니다.

* 잠재적 가치 상승: 해당 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 167,000,000원

* 본건은 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 중대한 권리 관련 변수가 존재합니다. 비록 임차인 현황표상 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이라고 표기되어 있으나, '특이사항'의 내용은 이를 간과할 수 없게 합니다.

* 제공된 주변 시세 JSON 데이터는 현재 시세와 상당한 차이를 보여 신뢰성이 낮으므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 본 건의 잠재적 리스크와 불확실성을 충분히 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 116,900,000원 ~ 133,600,000원

* (최종 입찰가는 반드시 상세한 권리 분석, 현장 답사, 현재 시장 상황 등을 종합적으로 검토하신 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.