나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13454 [1] 서울특별시 강북구 수유동 510-23 그린하우스 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 수유동 소재 "우이초등학교" 남서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건 내 4층 401호로서 외벽:벽돌쌓기 마감 등. 내벽:벽미도배 및 일부타일 마감. 창호:하이샷시창호임.

이용상태

2002.12.26일자로 사용승인되고, 방2,거실,주방,욕실겸화장실2,현관 등으로 이용중임.

설비내역

상하수도시설 및 기본적인 위생설비,도시가스보일러에 의한 개별난방 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<강북구 수유동 510-23소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) <강북구 수유동 510-24소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 510-23번지 그린하우스 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13454 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다.

감정평가액은 360,000,000원입니다.

토지 면적은 42.75㎡ (약 12.93평)이며, 건물 면적은 70.07㎡ (약 21.19평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, "우이초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 건은 서울북부지방법원의 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.10.20.)입니다.

이에 따라 매각으로 인해 선순위 권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(을7)를 포함한 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* HUG (주택도시보증공사, 강 )

- 보증금: 270,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-10-12

- 확정일자: 2021-09-06

- 대항력: 없음

- 비고: 본 건의 경우, 주택도시보증공사는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 보증금 2억 7천만원은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 명지혜 (명 )

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-07-22

- 확정일자: (정보 없음)

- 대항력: 있음

- 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원이므로 금전적 부담을 인수할 필요는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 본 건 명세서 상 특이사항으로 지상권 개요가 있으나, 해당 권리에 대한 추가적인 정보는 확인되지 않아 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 강북구 수유동 지역은 다세대주택 밀집 지역으로서, 기본적인 주거 생활을 위한 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

인근의 우이초등학교를 비롯한 교육시설과 상업시설의 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

교육 환경으로는 우이초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 편리합니다.

주변에는 다양한 편의시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 서비스 이용이 용이합니다.

다만, 최근 검색된 정보상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명지혜 (명 ) 관련 명도: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 직접적인 금전적 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 임차인의 자진 퇴거를 유도하기 위한 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 보증금 인수 조건 변경의 확실성: 주택도시보증공사가 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출하였으나, 실제 매각 절차 진행 시 해당 내용이 최종적으로 반영되는지 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주택도시보증공사의 2억 7천만원 보증금 부담이 매각으로 인해 해소될 가능성이 높아 투자 매력도가 높다고 판단됩니다.

특히, 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 상의 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 명지혜(명 )의 명도 문제에 대한 철저한 준비와 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담이 없음 (2억 7천만원).

* 말소기준권리 하의 모든 선순위 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 상태가 예상됨.

* 우이초등학교 인근에 위치한 주거 용도의 다세대주택.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 360,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 거래가는 150,000,000원에서 266,500,000원 사이로 형성되어 있습니다.

건물 면적 70.07㎡ (약 21.19평)을 기준으로 최근 실거래가 평균 약 443만원/㎡를 적용하면 약 310,400,000원의 시세가 추정됩니다.

본 건의 가장 큰 장점은 HUG 보증금 270,000,000원의 인수 부담이 없다는 점입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 300,000,000원에서 330,000,000원 사이로 제안합니다.

입찰가는 본 건의 명도 가능성 및 시장 상황을 면밀히 검토하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.