나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52167 [1] 서울특별시 은평구 응암동 599-15 뉴월드애필리움 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은평문화예술정보학교" 서측 인근에 위치함. 주위는 오피스텔,다세대주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 11층 건물 내 7층 701호로서 외벽:석재일부,타일붙임마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

2017.05.15일자로 사용승인되고, 방3,다용도실,화장실2,현관 등으로 이용중임. (집합건축물대장상에는 업무시설(오피스텔)로 되어있으나, 현황은 주거겸용 다세대주택 으로 이용중임.) (내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 전기설비,위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 7필 일단의 부정형 평지로서, 업무시설(오피스텔),근린생활시설, 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<은평구 응암동 599-15소재> 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과 에 문의)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) <은평구 응암동 599-17소재> 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과 에 문의)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) <은평구 응암동 599-96소재> 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과 에 문의)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) <은평구 응암동 599-97소재> 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과 에 문의)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) <은평구 응암동 599-16소재> 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과 에 문의)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) <은평구 응암동 599-35소재> 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과 에 문의)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) <은평구 응암동 599-41소재> 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과 에 문의)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 은평구 응암동 599-15번지에 위치한 뉴월드애필리움 7층 701호 다세대주택 경매 물건입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경52167 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 김OO이며, 감정평가액은 365,000,000원입니다.

토지 면적은 14.29㎡ (약 4.32평)이고, 건물 면적은 56.98㎡ (약 17.23평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물 현황상 2017년 5월 15일 사용승인된 11층 건물 내 7층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은평문화예술정보학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 생활 편의성은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건 건물은 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(응암지구중심)에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 본건은 토지거래허가구역에 해당하며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트 용도)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 12월 26일 접수된 박귀원 근저당권(200,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 을1-2번 근저당권부채권질권, 갑8번 강제경매, 갑9번 압류 등은 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다.

등기부채권 총액은 200,000,000원(근저당권 금액 기준)입니다.

임차인 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 262,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-31

확정일자: 2022-04-08

배당신고일자: 2025-11-07

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분 12,500,000원 포함.

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-31

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력 있는 임차인(김 , 정 )이 존재하므로 낙찰 후 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 특히, 정 임차인의 경우 보증금 액수가 미상이므로 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 응암동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 배후 수요가 있는 상권입니다.

"은평문화예술정보학교" 인근에 위치하며, 오피스텔 및 다세대주택이 다수 분포하고 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 가능합니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2017년 5월 15일 사용승인을 받았으며, 철근콘크리트구조의 11층 건물입니다.

본건 701호는 내부 방 3개, 다용도실, 화장실 2개, 현관 등으로 이용 중입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 현재는 주거 겸용 다세대주택으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 있습니다.

전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김 , 정 )의 존재입니다. 김 임차인의 보증금은 2억 6천 250만원에 달하며, 정 임차인의 보증금은 미상이나 대항력이 있어 인수 부담이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 있으나, 대항력 유무에 따라 명도가 원활하지 않거나 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축물대장상 용도(업무시설)와 실제 이용 현황(주거겸용 다세대주택)이 일치하지 않아 향후 건물 이용에 제약이 따르거나 금융기관 대출 시 불이익이 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 매수자나 특정 용도로의 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 은평구 응암동에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인)의 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 보증금이 미상인 임차인의 존재는 본 경매 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

감정가(3억 6,500만원) 대비 현재 시세는 더 높을 것으로 추정되나, 임차인 관련 리스크로 인해 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 철저히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2017년식)로 내부 상태 및 상품성이 양호할 것으로 예상됩니다.

편리한 교통망과 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역적 이점을 가지고 있습니다.

향후 명도 관련 리스크를 성공적으로 해소할 경우, 시세차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 365,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건의 현재 시세는 4억 5천만원에서 5억원 이상으로 추정됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 미상 임차인의 존재로 인해 상당한 부담이 예상됩니다.

제공된 정보에 따라 '인수 보증금 합계 0원'을 기준으로, 임차인 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 본 건의 잠재적 가치와 명확한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 예상되는 입찰가는 395,000,000원으로 산정합니다.

이는 감정가 대비 약 108% 수준이며, 시장 시세 대비로는 할인된 가격으로, 명도 리스크를 감안한 합리적인 금액으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.