나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13578 [1] 서울특별시 도봉구 창동 492 성일월드빌 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 도봉구 창동 소재 "신장초등학교" 남측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택 및 빌라가 주를 이루어 형성되어 있고, 소규모 아파트 단지가 혼재되어 있는 일반 주택지대로서 인근 간선도로변으로 근린생활과 점포 및 상가 등이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 시내버스정류장이 도보로 약 1~23분 거리에 소재하며, 지하철역이 다소 원거리에 있어 일반대중교토사정은 다소 불편시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 4층 402호로서 외벽:석재타일마감 등. 내벽:벽지 및 타일마감 등. 창호:하이샷시창호임.

이용상태

2012.4.24일자로 사용승인되고, 방2,거실/주방,화장실2,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비,도시가스개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 가장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동츣으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2024.1.26.~2025.1.25.)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.31.~2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13578 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 492 성일월드빌 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.55㎡ (약 5.31평)

건물면적: 31.78㎡ (약 9.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치하며, "신장초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 빌라가 밀집된 일반 주택지대로, 소규모 아파트 단지가 혼재되어 있습니다. 간선도로변으로는 근린생활시설, 점포, 상가 등이 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근 도보 약 1~3분 거리에 시내버스정류장이 소재합니다. 다만, 지하철역이 다소 원거리에 있어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권 보존 등기일: 2012년 04월 25일

소유권 이전(매매): 2013년 06월 20일

근저당권(우리은행, 말소기준권리): 2013년 06월 20일 (말소)

근저당권(조성구, 공동담보): 2024년 11월 28일 (말소)

임의경매개시결정(조성구, 본 사건): 2025년 11월 07일 (말소)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (주의 필요)

3.3. 채무 총액

등기부채권 총액: 178,900,000원

3.4. 임차인 현황

인수 가능한 임차인의 보증금 합계: 0원.

임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

본 건물인 성일월드빌은 2012년 4월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다. 총 11세대가 거주하고 있으며, 본 건은 4층 402호입니다.

4.2. 주변 유사 물건 매매 사례 (2026년 7월 기준)

최근 2026년 7월 거래된 유사 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 도봉구 창동 448-73 (1996년식, 33.82㎡): 15,000만원

* 도봉구 창동 698-1 선덕그랑빌(바) (2003년식, 38.43㎡): 16,000만원

* 강북구 창동 291-18 청운빌라 (1991년식, 45.29㎡): 9,000만원

본 물건(건물면적 31.78㎡, 2012년식)은 비교적 신축 건물에 해당하여, 이를 고려할 때 주변 시세는 평당 약 400만원대 초중반으로 형성되어 있음을 유추할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 본 건은 4층에 위치한 다세대주택입니다. 내부는 방 2개, 거실/주방, 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 2012년 4월 24일 사용 승인되었습니다.

5.2. 편의 및 기반 시설

급배수 시설, 위생 설비, 도시가스 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 인근에 학교(신장초등학교)가 있어 교육 환경이 양호하며, 주택가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 관련

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 권리의 내용 및 영향력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

* 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원임에도 불구하고, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 물건은 제2종일반주거지역이며, 건축허가·착공 제한지역(2024.1.26.~2025.1.25.), 각종 보호 구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 특히, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.8.31.~2026.8.30. 등), 이는 향후 토지 거래에 제한이 될 수 있습니다.

6.4. 기타

* 위반건축물로 등재되어 있으나, 본 건과는 관련이 없다고 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 도봉구 창동에 위치한 비교적 신축(2012년 준공)의 다세대주택으로, 주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재, 미상인 임차인의 잠재적 위험, 그리고 다양한 토지거래 허가구역 지정 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 산정되었는지, 그리고 이러한 리스크를 충분히 반영한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 주변 주택가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성.

* 향후 GTX 등 지역 개발 호재 잠재력 (인근 지역 언급 사례 기반).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 125,000,000원입니다. 2026년 7월 기준 주변 유사 물건의 실거래가를 고려했을 때, 건물 면적 31.78㎡ (약 9.61평) 기준으로 평당 약 430만원 내외의 시세가 형성되어 있음을 파악할 수 있습니다. 이를 환산하면 약 136,654,000원의 시가총액이 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권, 미상인 임차인 정보 등의 잠재적 리스크와 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 추가 부담은 없습니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 125,000,000원을 기준으로 하되, 리스크 요인을 감안하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.