나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13107 [1] 서울특별시 금천구 독산동 916-2 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금천체육공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립/다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 '다세대주택'임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사의 2필일단의 가장형 토지로, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 916-2 및 916-3 공히, 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축 +옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 후첨‘내부구조도’,‘사진용지’와 같이 제시외건물이 소재하며, 건축물현황도 등에 의하 여 면적 사정하였고, 원가법(관찰감가법 병용)을 적용하여 감정평가 하였음. 경매 진행 및 입찰시 유의 및 재확인 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13107 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 916-2 제4층 제401호

1.3. 건물명

성림씨티빌

1.4. 용도

다세대주택

1.5. 감정가

290,000,000원 (2억 9천만원)

1.6. 면적

* 토지 면적: 43.84㎡ (약 13.26평)

* 토지 지분: 43.8375㎡ (약 13.26평)

* 건물 면적: 71.97㎡ (약 21.77평)

* 건물 지분: 71.97㎡ (약 21.77평)

* 건물 제시외 면적: 19.80㎡ (약 5.99평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 강제경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.10. 특이사항

* HUG 인수조건 변경

1.11. 주의사항

* 제시외 건물(약 19.8㎡)이 포함되어 매각됩니다.

* 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

1.12. 건축물 기본 정보

* 구조: 철근콘크리트조

* 지붕: 평스라브 (기타지붕)

* 총 층수: 4층 (건축물대장 기준)

* 해당 층: 4층

* 준공일: 2002년 2월 26일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금천체육공원' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 연립/다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 최근 개통된 신안산선 독산역(가칭)과의 거리 등은 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 인접 도로상태

* 대상 물건 서측으로 폭 약 6~8m 이상의 도로(세로(가))에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (2025.11.04 접수, 사건번호 2025타경13107)

3.2. 등기부 현황 (말소 예정 권리)

* 등기구분: 을3

* 권리종류: 주택임차권

* 권리자: 홍완임

* 권리금액: 262,000,000원

* 말소예정: 말소 (매각으로 소멸)

* 비고: 전입일자 2020.03.13, 확정일자 2020.02.20

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 홍 (홍완임)

* 보증금: 262,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-13

* 확정일자: 2020-02-20

* 배당신고일자: 2022-04-28

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기가 있으며, 특별매각조건에 따라 말소되는 것으로 보입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 본 물건은 말소기준권리보다 선순위의 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인의 대항력이 없으므로, 보증금 전액이 인수되지 않습니다.

3.5. 총 채권액

* 등기부상 총 채권액: 262,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 독산동 일대는 재개발 및 정비사업이 일부 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 주변 시세

* 최근 5년간 유사 다세대/연립주택 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 조건(건축연도, 면적, 층수 등)의 거래가는 14,000만원 ~ 44,000만원 사이에서 형성되어 있습니다.

* 특히, 2026년 5월에 거래된 972-50번지 소재 다세대주택(전용면적 29.87㎡, 3층)이 32,500만원에 거래되었으며, 886-6번지 소재 다세대주택(전용면적 53.72㎡, 5층)은 44,000만원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 전용면적(71.97㎡) 대비 넓은 면적을 가진 주택의 시세입니다.

* 본 건은 전용면적이 71.97㎡로 비교적 넓으며, 건축 연도(2002년)를 고려할 때, 현재 시장가치는 감정가(290,000,000원)를 기준으로 하되, 최신 거래 사례들을 참고하여 산정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 다수의 마트, 편의점, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 롯데백화점, 홈플러스, 마리오아울렛 등 대형 상업시설 이용이 비교적 용이한 지역입니다.

5.2. 교육시설

* 독산동 소재 초등학교, 중학교, 고등학교가 인근에 분포하고 있습니다. (예: 금천초, 독산초, 문성중, 독산고 등)

* 정확한 학군 및 배정 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 교육환경보호구역에 해당하므로, 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

5.3. 문화/여가시설

* 인근 금천체육공원을 비롯하여 독산동 주민센터, 도서관 등 각종 문화 및 여가 시설 이용이 가능합니다.

5.4. 혐오시설

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악된 정보에서는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

* 약 19.8㎡ 규모의 제시외 건물이 포함 매각되므로, 철거 또는 원상복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

* 임차인의 전입일자(2020.03.13)가 소유권이전일(2020.03.17)보다 빠르므로, 최초 임대차 계약 시점에는 소유자로부터 임대한 것으로 추정됩니다.

* 이후 소유권 변동 및 채권자의 강제경매 신청으로 인해 임차권 등기가 되었으나, 대항력이 없는 임차인으로 분류되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 낙찰 후 임차인과의 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 제1종일반주거지역으로 건폐율 60% 이하, 용적률 150% 이하의 건축 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인 등 대상 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 매수자의 경우 문제되지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 주변 개발 가능성과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 시세 분석 결과, 매력적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다. 다만, 제시외 건물 포함 및 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다. 임차인의 대항력은 없으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서남권의 주거지로서 지속적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 비교적 넓은 전용면적(71.97㎡)을 확보하고 있어 실거주 및 임대수익 측면에서 유리합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 강제경매 건으로, 매각으로 소멸되는 권리만 존재하여 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 290,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 전용 29.87㎡ (3층): 325,000,000원 (면적 대비 고가)

* 전용 53.72㎡ (5층): 440,000,000원 (면적 대비 고가)

* 연립 전용 21.99㎡ (4층): 140,000,000원 (면적 및 건물 종류 차이)

* 본 건은 전용면적 71.97㎡로, 유사 면적의 매물이 많지 않으나, 가장 넓은 면적을 차지합니다.

* 감정가는 290,000,000원으로, 전용면적당 약 403만원 수준입니다.

* 주변 최고가 거래 사례(44,000만원)는 면적 대비 매우 높은 가격으로, 본 건과는 차이가 있습니다.

* 제시외 건물 처리 비용, 명도 비용 등을 고려하고, 최신 시장 동향 및 경쟁 입찰 상황을 감안할 때,

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.