나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13551 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 508-77 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 성북구 돈암동 소재 "흥천사" 북서측 인근에 위치하는 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2016년 06월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 하이새시임.

이용상태

대상물건 기호(가)는 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(방3, W/C1, 거실, 주방, 발코니 등)으로 이용 중임. ※ 대상물건 현장조사 시 이해관계인 비협조로 인해 내부 확인을 하지 못한 바, 대상물건의 내부구조 및 내부이용상황은 건축물현황도면, 외관조사 및 탐문조사 등 을 기준으로 작성하였으니 경매 진행시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 자체지반은 등고평탄하게 조성된 정방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건이 속한 건물의 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며, 옥내에 자주식 주차장이 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13551 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-77, 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

토지면적: 33.69㎡ (약 10.19평)

건물면적: 44.33㎡ (약 13.41평)

감정가: 301,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, "흥천사" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건이 속한 건물의 북동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 건물 내 자주식 주차 공간이 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 신한은행의 근저당권(146,300,000원, 2016.10.07 접수)보다 후순위에 설정된 각종 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

모든 근저당권과 주식회사대광파트너스대부의 임의경매 개시 결정 등기(2025.11.04 접수)는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 합계 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 대상 물건은 임대 내역이 미상으로, 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 회수되지 않은 경우, 예상치 못한 보증금 인수 부담이나 명도 진행상의 어려움이 발생할 수 있습니다. 임대차 관계가 명확하지 않은 점에 대한 세심한 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

건축물 현황: '위반건축물'로 등재된 사항이 있으나, 본건과는 관련이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로, 주변은 다세대주택이 주를 이루는 주거 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

최근 주변 지역(정릉동)의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 12일에 거래된 전용면적 29.94㎡(약 9.06평)의 엘렌시아(2021년식)는 23,000만원에 거래되었습니다.

또한, 2026년 7월 6일에 거래된 전용면적 59.36㎡(약 17.96평)의 동현파빌리언(2003년식)은 23,500만원에 거래되었습니다.

본 물건은 2016년에 준공된 전용면적 44.33㎡(약 13.41평)의 도시형생활주택으로서, 최근 거래 사례의 준공 연도 및 면적과 비교하여 시세 평가가 요구됩니다.

5. 생활정보

대상 물건은 주거 밀집 지역에 자리하고 있으며, 인근에는 흥천사 등 문화 시설이 위치해 있습니다.

교통 여건은 차량 접근성과 대중교통 이용 편의성이 모두 보통 수준입니다.

주변에는 국민대학교 및 대일외국어고등학교와 같은 교육 시설이 인접해 있어, 학생 및 교직원을 포함한 잠재적인 주거 수요층이 존재할 수 있습니다.

생활 편의시설은 주로 인근 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 불확실성: 임대 내역이 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 회수되지 않은 경우, 예상치 못한 보증금 인수 부담 또는 명도 관련 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인의 비협조로 인해 내부 구조 및 현재 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 실제 거주 시 수리 또는 보수 비용 발생 가능성을 내포합니다.

토지이용계획상 제한: 물건지 일대는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 검색 결과, 대상 물건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 건축되어 비교적 신축 연차에 속하는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 서울시 성북구의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

입지 및 교통 조건은 보통 수준을 유지하고 있으며, 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이어서 명확한 편입니다.

가장 주의 깊게 살펴야 할 사항은 임대 내역의 불확실성과 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점입니다.

8. 투자 포인트

2016년에 준공되어 비교적 현대적인 건축물에 해당합니다.

약 13.41평의 전용 면적은 1~2인 가구에게 적합한 실용적인 규모입니다.

서울 성북구의 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

임차인 관련 위험 요소 및 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여, 시장 가격 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 301,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 바탕으로 분석할 때, 동일 지역 내 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 거래가는 약 23,000만원에서 23,500만원 수준으로 파악되었습니다.

다만, 본 물건은 내부 상태 미확인 및 임차인 불확실성 등 주요 위험 요소를 내포하고 있으므로, 투자 결정 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원에서 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 산정하는 것이 합리적입니다.

만약 잠재적 위험 요소를 성공적으로 해소할 수 있다고 판단될 경우, 250,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.