나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13111 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '서울영남초등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제504호로서, - 외벽 : 석재 붙임 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 단지형다세대주택으로 등재되어 있음. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, "공동주택 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+ 건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13111 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 276,000,000원

매각기일: (정보 없음)

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제504호

토지이용: "공동주택 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중

전용면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

공용면적: (정보 없음)

1.3. 매각 관련 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각조건: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '서울영남초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등 다양한 주거 형태와 교육시설, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트/지정기간 관련) 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.02.13. 접수, 갑5)

말소예정 권리:

* 주택임차권 (을1, 2023.11.03. 접수)

* 압류 (갑8, 금천세무서장)

* 강제경매 (갑9, 주택도시보증공사)

* 압류 (갑10, 서울특별시)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김재원)

보증금: 259,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-24

확정일자: 2019-10-14

배당신고일자: 2023-11-03

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각. 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정입니다.

* 임차인: 박가은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 방윤오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 오명연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-04

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 보증금

인수되는 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

3.4. 특별 매각 조건

채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 또한, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건은 각종 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 건축물 용도

건축물대장 상 '라온하우스'는 공동주택(다세대), 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 서울영남초등학교가 위치하여 교육환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주거 지역 내 위치하여 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주차시설

건물 내 총 32대 주차 가능 (기계식 28대, 옥내자주식 4대)

6. 잠재적 리스크

* 주택임차권 등기 말소 조건: 임차인의 대항력 포기 조건 및 보증금 미인수 조건이 명확하나, 법률적으로 완벽한지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 변수: 독산동 일대의 개발 계획 및 규제 변화가 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 장기적인 관점에서 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, '서울영남초등학교' 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며 근린생활시설 이용이 편리합니다. 특히, 본 경매 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 특수조건을 제시하여, 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건으로 매각됨에 따라 권리 관계가 비교적 명확하고 낙찰자가 임차인 관련 부담 없이 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 건물은 2019년에 사용 승인되어 비교적 신축이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확성: 임차인의 대항력 포기 조건과 보증금 미인수 조건으로, 인수되는 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 입지 여건: 초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하며, 교통이 편리하여 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합합니다.

* 소형 면적: 전용면적 27.28㎡ (약 8.25평)의 소형 주택으로 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 276,000,000원입니다. 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적(29.87㎡)의 다세대주택이 325,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 같은 단지의 다른 면적 거래 사례(21.99㎡ 140,000,000원, 53.72㎡ 440,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 소형 면적 특성과 대항력 포기 조건의 확실성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리 인수 금액이 0원이고, 대항력 포기 조건이 명확한 점을 고려하면, 감정가 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원 (추후 시장 상황 및 현장 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.