나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13119 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 758-4 마곡럭스나인오피스텔 제6층 제622호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "지하철 9호선 마곡나루역(서울식물원)" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 마곡나루역(서울식물원) 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지하5층/지상14층 중 제6층 제622호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13119 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 758-4 마곡럭스나인오피스텔 제6층 제622호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 4.97㎡ (약 1.50평)

* 토지지분: 4.9652㎡

* 건물면적: 21.87㎡ (약 6.62평)

* 건물지분: 21.87㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보

* 건물명: 마곡럭스나인오피스텔

* 사용승인일: 2016년 11월 25일

* 총 층수: 지하 5층 / 지상 14층

* 해당 층: 6층

* 전유 면적: 21.87㎡ (약 6.62평)

* 총 호수: 284호

* 주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 외벽: 돌붙임 마감 등

* 창호: 샷시 마감 등

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 마곡나루역(서울식물원) 인근에 위치.

* 주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 9호선 마곡나루역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 공항철도 마곡나루역도 이용 가능하여 교통의 요지임.

* 주변 시설

* 서울식물원이 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음.

* 마곡지구 내 상업시설 및 업무시설 이용이 편리함.

* 혐오시설

* 주변 탐문 및 자료 조사 결과, 본건과 인접하거나 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않음.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 서울남부지방법원의 강제경매 개시 결정 등기 (갑6, 2025년 11월 10일 접수, 채권자: 주택도시보증공사)가 말소기준권리임.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 을구 1번 주택임차권(한혜린) 및 기타 갑구의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (한혜린)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 18일

* 확정일자: 2022년 12월 28일

* 배당신고일자: 2024년 12월 3일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 본건은 HUG 인수조건 변경 및 특별 조건으로 매각 진행됨.

* 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

* 따라서, 매수인은 임차인과 관련된 보증금 반환 의무를 인수하지 않음 (인수 보증금 합계 0원).

* 집합건물 등기부 요약

* 갑구: 소유권 이전 및 신탁 관련 사항 등기됨. (주식회사 우리도시개발, 유시현, 박재범)

* 을구: 주택임차권 (한혜린, 160,000,000원) 및 강제경매 (주택도시보증공사) 등기됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 해당 없음)

* 채권 총액: 160,000,000원 (주택도시보증공사)

4. 상권분석

* 마곡지구는 서울 서남권의 핵심 업무 및 주거 복합 단지로 지속적인 발전 가능성이 높은 지역임.

* 지하철 9호선 마곡나루역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업시설, 오피스, 지식산업센터 등이 밀집되어 있어 상권 활성화가 기대됨.

* 주변의 다양한 개발 계획 및 기업 입주로 인해 오피스텔 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 분석됨.

5. 생활정보

* 교통

* 지하철 9호선 마곡나루역 (도보 이용 가능 거리)

* 공항철도 마곡나루역 (환승 이용 편리)

* 다수의 버스 노선 운행

* 편의시설

* 인근 근린생활시설 및 상업시설 이용 용이

* 마곡지구 내 백화점, 쇼핑몰, 영화관 등 편의시설 접근성 좋음

* 자연환경

* 서울식물원 인접하여 쾌적한 주거 및 업무 환경 제공

* 교육환경

* 해당 물건과 직접적인 관련이 있는 교육시설 정보는 제공되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 인수 조건:

* 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건에 따라, 매수인은 배당받지 못한 보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

* 이는 명확히 인수 부담이 없음을 의미하나, 해당 조건을 충족하는 데 따른 절차적 확인이 필요함.

* 토지이용계획상의 규제:

* 본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트) 등 다수의 도시계획시설 및 규제 지역에 포함되어 있음.

* 이러한 규제들은 향후 건축 행위 또는 토지 이용에 제한을 줄 수 있으므로, 해당 법규의 구체적인 내용을 사전에 면밀히 검토해야 함.

* 다수 권리 관계 이력:

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 말소 이력이 존재함.

* 현재는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸 예정이므로 직접적인 권리 하자 위험은 낮으나, 과거 거래 이력 등은 참고할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 마곡지구의 핵심 입지인 마곡나루역 인근에 위치하며, 우수한 교통 접근성과 생활 편의성을 갖추고 있음.

* 마곡지구는 지속적인 개발 및 도시 활성화가 이루어지고 있는 지역으로, 향후 미래 가치 상승이 기대되는 곳임.

* 경매 절차 상 임차인 관련 조건이 매수인에게 유리하게 명시되어 있어, 명도 및 보증금 인수 부담이 전혀 없는 점이 큰 장점임.

* 감정가는 1억 6천만원으로, 최근 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨.

* 다만, 토지이용계획상의 여러 규제 사항은 향후 활용에 대한 잠재적 제약이 될 수 있으므로, 투자 전 심층적인 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 내 핵심 역세권 입지로 높은 희소성 보유.

* 지속적인 개발 호재와 배후 수요 증가로 인한 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 명도 및 인수되는 보증금 부담이 전혀 없어 안전한 투자 가능.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

9. 예상 입찰가

* 본건과 동일 면적(21.87㎡)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 2월 거래: 160,000,000원 (4층)

* 2025년 12월 거래: 140,000,000원 (9층)

* 감정가는 160,000,000원입니다.

* 본건은 6층으로, 4층보다는 높고 9층보다는 낮은 위치에 있습니다.

* 최근 9층 거래가가 140,000,000원으로, 4층 거래가와 20,000,000원의 차이가 발생하였으나, 층별 가치 변동은 비선형적일 수 있습니다.

* 가장 최근 실거래가인 140,000,000원을 하한선으로, 감정가인 160,000,000원을 상한선으로 고려할 수 있습니다.

* 일반적으로 경매에서 시세보다 약간 낮은 금액으로 낙찰되는 경향을 고려하고, 6층의 위치를 감안할 때, 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.