나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경764 [1] 서울특별시 영등포구 양평동3가 46 이앤씨드림타워 제9층 제910호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동3가 소재 지하철 2호선 "영등포구청역" 서측 인근에 위 치하며, 인근은 동유형의 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등이 소재하는 상업·업무지대 로서, 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동3가 소재 "신유초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경 양 호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "영등포구청 역"이 소재하는 등 제반 교통상황 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 근거리에 지하철 2호선 "영등포구청역" 및 노선버스정 류장이 소재하여 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 23층 건 내 제15층 제1502호로서, (사용승인일 : 1999.05.24) 외 벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 이중창 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 제9층 제910호로서, (사용승인일 : 2006.09.21) 외 벽 : 강화유리 및 복합패널 마감 등, 내 벽 : 내부 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공장으로 이용 중임.

이용상태

아파트로 이용 중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 승강기설비 등이 설치 되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 3필 일단의 정방형의 토지로서 공장(아파트형공장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 아파트 단지 외곽 공도와 연계됨.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 22미터, 북측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축 법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울선유초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보 호구역(서울선유초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위 탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법 >, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표 1))임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 - 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역 경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과 문의)<건축법>, 교육환경보호구역(서울남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시 계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한 강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도: 아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)임. 기호 2 토지 - 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범 용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제 한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(서울남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환 경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가 구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 .~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 기호 3 토지 - 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범 용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제 한지역(건축과문의)<건축법>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육 군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사 항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑 은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12 .31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

해당 없음.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경764 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동3가 46 이앤씨드림타워 제9층 제910호

건물명: 이앤씨드림타워

용도: 지식산업센터 (아파트형공장)

감정가: 1,048,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.64㎡ (약 10.18평)

토지지분: 33.64㎡ (약 10.18평)

건물면적: 131.22㎡ (약 39.70평)

건물지분: 131.22㎡ (약 39.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 서울특별시 영등포구 양평동3가에 소재하며, 지하철 2호선 및 5호선 "영등포구청역" 서측 인근에 위치합니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 환경

본건이 위치한 영등포구 양평동3가 일대는 동유형의 지식산업센터, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 학교 등이 혼재하는 상업·업무 및 주거 복합지대입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(서울선유초등학교, 서울남부교육지원청 관련), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 28일 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 1,920,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 6,344,150,403원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 마리아나코리아주식회사

보증금: 0원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2020-03-04

대항력: 있음

비고: 유동화물건, 대항력 있는 임차인

주의: 보증금은 0원이지만 대항력이 있으므로, 인수 여부 및 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인: 피플발란스주식회사

보증금: 0원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2025-02-26

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 지하철 2호선 "영등포구청역" 인근의 상업·업무지대로, 다양한 지식산업센터와 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 또한, 인근에 대규모 아파트 단지와 학교가 있어 주거 배후 수요도 확보하고 있습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

역세권 입지, 다양한 업종의 사업체 밀집, 풍부한 유동인구 및 배후 수요는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 2, 5호선 "영등포구청역"을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리합니다. 인근에 "신유초등학교", 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 등이 있어 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 주변 문화 및 여가 시설

여의도 한강공원이 인접해 있어 산책, 운동 등 여가 활동을 즐기기 좋습니다. 또한, 영등포 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

마리아나코리아주식회사는 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인으로, 계약 관계 및 법적 권리 의무를 면밀히 파악해야 합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 다수의 도시계획법상 제한(가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)을 받고 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

건물 사용승인일이 2006년으로, 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 역세권에 위치한 지식산업센터(아파트형공장)로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 복잡한 등기부 채권 총액, 다양한 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 후순위 권리들은 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원임에도 불구하고 법적 관계를 반드시 확인하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 높은 접근성 및 편리한 교통망

* 활발한 상업·업무 지구 내 위치로 인한 임대 수요 기대

* 주변 편의시설 및 여가 시설 이용 용이

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가(1,048,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가, 권리관계(특히 대항력 있는 임차인), 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 다수의 가압류 및 채권 총액이 높으나, 말소기준권리 후 순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.