나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13118 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층,지상14층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접필지와 등고평탄한 장방형 토지로, 공부상 "오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설" 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

등촌동 565-6 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역 (2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 등촌동 565-23 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역 (2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13118 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOO (강서신용협동조합)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 등촌로 79 (등촌동) 도원더52 A동 제5층 제501호

용도: 오피스텔

토지 면적: 10.73㎡ (약 3.24평)

토지 지분: 10.73㎡ (약 3.24평)

건물 면적: 29.05㎡ (약 8.79평)

건물 지분: 29.05㎡ (약 8.79평)

감정가: 387,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층, 지상 14층 건물 중 5층 501호

사용 승인일: 2022년 04월 25일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 대일고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 혼합 지역의 특성을 보입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

일반적인 차량 접근이 용이한 편입니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

동측 및 남측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기는 2022년 05월 04일에 주식회사 도원더52 명의로 이루어졌습니다.

이후 2025년 03월 11일에 중국인 명의로 소유권 이전이 있었습니다.

또한, 같은 날 신영부동산신탁 주식회사 명의의 소유권 이전 신탁 등기가 존재합니다.

말소 기준 권리는 2025년 03월 11일 접수된 강서신용협동조합의 근저당권 (채권 금액 10,000,000원) 입니다.

본 경매는 2025년 11월 07일 접수된 강서신용협동조합의 임의경매 신청으로 진행됩니다.

등기부상 채권 총액은 10,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 세부 임대차 내역은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있는 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

작성일 2026년 06월 18일 기준 물건 명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 등촌동 일대는 주거와 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

특히 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 일정 수준 확보될 수 있는 지역입니다.

건축물대장상 총 37세대의 오피스텔이 있는 건물입니다.

4.2. 주변 상업시설

건물 자체 내에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 편의를 제공할 수 있습니다.

인근에 다양한 소매점, 식당 등의 근린상가가 분포하여 생활 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 소규모 상점과 편의시설이 존재합니다.

본 물건은 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 대일고등학교가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상 제한사항

해당 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항을 고려한 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

특히, 외국인 등의 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 아파트 관련 거래 허가 구역으로도 지정되어 있어 향후 거래 시 제약이 있을 수 있습니다. (지정 기간 확인 필요: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31)

상대보호구역 지정에 따라 교육 관련 시설 인허가에 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

공동담보 물건으로, 담보물 중 일부 경매로 인해 전체 채권액에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 잔여 임대차 계약 조건 등에 따라 명도 과정에서 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

건물 자체의 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 추정되며, 2022년 사용 승인으로 신축에 가깝습니다.

권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다.

다만, 토지이용계획 상의 여러 제한사항과 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 비교적 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

강서구 지역의 발전 가능성과 함께 꾸준한 수요가 예상됩니다.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 낙찰 후 처리가 가능합니다.

인근 지역 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 3억 8,700만 원입니다.

전용면적 약 8.79평의 오피스텔로, 비교적 신축에 해당합니다.

현재 서울 강서구 등촌동 일대 유사한 면적의 오피스텔 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하고 있을 가능성이 높습니다.

실제 매매 시세 정보가 제한적이므로, 본 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

등기부상 채권 총액이 1000만원으로 적고, 인수되는 임차보증금이 없으므로, 법원 경매에서 유찰될 경우 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 3억 8,700만 원을 기준으로, 본 건의 경우 유찰 횟수, 응찰자 수, 주변 실거래가 추이 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

통상적으로 1회 유찰 시 감정가의 80% 수준에서, 2회 유찰 시 60% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 일반적입니다.

보수적으로 감정가의 80% 수준인 약 3억 960만 원 내외에서 1차 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황에 따라 그 이하 또는 이상으로 조정이 필요합니다.

최종 입찰가는 희망 수익률, 보유 기간, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 분석은 제공된 정보와 일반적인 부동산 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 시세는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.