나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경766 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 94-2 여의도더리브스타일 제102동 제1층 제113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 "지하철5호선(신길역)" 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 여의도더리브스타일 제102동 제1층 제113호)으로서, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 (신길역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상23층건내 제1층 제113호로서, (사용승인일: 2020.07.23) 외벽 : 돌붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측 및 북서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과 문의), 지구단위계획구역(특별계획구역), 공공청사(저촉), 도로(접합), 가축사육제한구역 ((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도: 아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)임. 기호2 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과 문의), 지구단위계획구역(특별계획구역), 공공청사(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호 구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의) <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구 , 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경766 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 94-2, 여의도더리브스타일 제102동 제1층 제113호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 830,000,000원

* 토지면적: 12.97㎡ (약 3.92평)

* 건물면적: 42.66㎡ (약 12.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행)

* 건물 사용승인일: 2020년 7월 23일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 4층 지상 23층 건물 내 제1층 제113호

* 특이사항: 해당 사항 없음

* 주의사항: 해당 사항 없음

* 특수물건정보: 해당 사항 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가에 위치하며, 지하철 5호선 신길역 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변에 경찰서, 소방서 등 공공시설이 위치하여 치안 및 안전 측면에서 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신길역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 및 도로:

* 토지는 2필지 일단의 부정형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 동측, 서측, 남측 및 북서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공청사(저촉), 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선 등의 복합적인 도시계획 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 본 물건의 말소기준권리는 2020년 10월 16일 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 600,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (국민은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 및 속초시의 압류 등)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재까지 파악된 내용상 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 600,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입/사업자등록일: 2024년 9월 20일

* 확정일자: 2024년 9월 20일

* 배당신고일자: 2025년 11월 17일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원은 소액임차인으로서 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 명시된 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 지하철 5호선 신길역 역세권에 위치한 근린상가입니다.

* 주변에 다수의 공동주택 및 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 건축물대장상 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔이 복합된 건물이며, 본 상가는 1층에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 현재 이용 현황 상 근린생활시설로 사용 중이며, 지역 주민 및 오피스텔 거주자를 대상으로 하는 업종에 적합한 상권으로 분석됩니다.

* 인근 유사 상가의 시세 조사 결과, 평당 약 80,000원에서 120,000원 수준의 월세가 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 신길역 및 다수의 버스 노선을 이용한 서울 시내 접근성이 매우 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 소매점, 금융기관, 병원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경: 주변에 신축급 오피스텔 및 공동주택이 밀집해 있어 주거 밀집 지역으로서의 특징을 보입니다.

* 교육 시설: 인근 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 자녀 교육에 유리한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 공공청사(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법상의 규제를 받고 있어, 향후 건축 및 개발에 있어 제한사항이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으며, 현재 지정 기간(2025.10.20~2026.12.31)이 매각 진행 시점(2026년 7월) 이후에도 남아있어, 향후 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 임차인 김 은 대항력이 없으나, 만약의 배당 순위 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, 현재 명시된 인수되는 보증금은 0원입니다.)

* 복합 건물 내 상가로서, 건물 전체의 공실률이나 지역 상권의 활성도 변화에 따라 임대 수익률에 변동이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물의 근린상가로서, 지하철역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점이 가장 큰 매력입니다.

* 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 건물 전체의 관리 상태 및 상권의 지속적인 활성화 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지이용계획상의 규제 사항들은 향후 재건축이나 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 건물(2020년 준공)로 건물 상태가 양호합니다.

* 지하철 5호선 신길역 도보 거리 역세권 입지로 탁월한 접근성을 자랑합니다.

* 인근 공동주택 및 오피스텔의 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계가 깔끔하며, 낙찰 후 인수되는 권리가 없습니다.

* 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 하는 업종에 적합한 근린상가입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 830,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사와 현장 방문을 통한 심층적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.