나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13014 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-37 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 2 · 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제지층 제비02호로서, (사용승인일 : 2000.12.16.) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주주택)(거실 및 주방, 방3, 욕실2, 발코니 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13014 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 362-37 지층비02호

용도: 다세대주택

감정가: 188,000,000원

토지면적: 36.48㎡

건물면적: 65.88㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

주소: 서울특별시 강서구 화곡동 362-37, 지층 비02호

토지 면적: 36.48㎡ (약 11.04평)

건물 면적: 65.88㎡ (약 19.93평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제지층 비02호

사용승인일: 2000년 12월 16일

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액: 188,000,000원

매각 방식: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 종류: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 수도권 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 04월 04일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑15)로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사 (대리인: 김미경)가 전입일자 2021년 02월 24일, 확정일자 2021년 02월 02일부로 해당 물건에 거주하고 있습니다. 보증금은 130,000,000원이며, 차임은 발생하지 않는 무상 거주 형태입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 을15번으로 등기된 주택임차권(김미경)은 "인수"로 표기되어 있으며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.4. 등기부요약

집합건물 등기부에는 소유권 이전 등기(2006년, 2017년, 2021년)가 다수 존재하며, 주택임차권(을15, 2023-07-18, 130,000,000원, 인수), 압류(갑15, 2023-04-04, 말소), 가압류(갑16, 2023-04-20, 말소), 강제경매(갑18, 2025-11-07) 등이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 279,473,711원입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 매매 정보 JSON 분석 결과, 최근 2026년 7월 거래된 다세대주택들의 면적별 실거래가는 다음과 같습니다.

* 19.98㎡ (약 6평), 2019년식 건물: 21,600,000원 (㎡당 약 1,081만원)

* 37.44㎡ (약 11.3평), 1986년식 건물: 15,000,000원 (㎡당 약 401만원)

* 37.56㎡ (약 11.3평), 2002년식 건물: 16,000,000원 (㎡당 약 426만원)

본건은 건물 면적 65.88㎡ (약 19.93평)에 감정가 188,000,000원 (㎡당 약 285만원)으로, 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 주택들과 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 19.98㎡ 규모의 소형 주택 거래가는 가격 편차가 크므로, 37.44㎡ 및 37.56㎡ 거래 사례의 ㎡당 가격(약 400만원~430만원)을 참고하여 시세 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경 역시 양호한 편입니다. 또한, 지하철역이 근거리에 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다. 제공된 정보상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 1.3억원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 실질적인 총 인수 금액을 증가시키는 주요 요인입니다.

* 건물 연식: 2000년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 압류, 가압류, 경매 기록이 존재하며, 특히 인수되는 임차권은 권리 분석 시 주의가 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 지역에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 대중교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가가 최근 시세 대비 낮게 평가되었을 가능성이 있으나, 1.3억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크입니다. 임차인 문제를 해결하고 시세 차익을 확보하기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 시장 가격보다 낮은 감정가는 잠재적 수익률을 높일 수 있는 기회입니다.

* 안정적인 주거 수요: 화곡동 지역은 꾸준한 주택 수요가 있는 지역입니다.

* 수익성 확보 가능성: 임차인 인수 후에도 시세차익을 고려한 적정 입찰가 책정 시 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 정보를 바탕으로, 본건의 실제 시장 가치는 약 263,520,000원 ~ 296,460,000원 범위로 추정됩니다. (65.88㎡ 기준, ㎡당 400만원~450만원 적용)

그러나 130,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 총 실질 인수 금액을 시장 가치 범위 내로 맞추는 전략이 필요합니다.

이를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 만약 180,000,000원에 낙찰받고 경매 관련 부대 비용 및 선순위 채권을 50,000,000원으로 가정할 경우, 임차인 보증금 130,000,000원을 충당하고도 남을 가능성이 높아 총 실질 인수 금액은 180,000,000원으로 시장 가치 하단에 근접하게 됩니다. 만약 220,000,000원에 낙찰받고 동일한 부대 비용을 가정하면, 총 실질 인수 금액은 220,000,000원으로 시장 가치 범위 내에서 추가적인 수익 확보를 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.