나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13187 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 827-58 금강펠리스 제202동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금촌구 시흥동 소재"시흥5동주민센터"북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스래브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2020.04.27.) 외벽 : 석재 및 치장벽돌 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 다세대주택으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 5M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13187 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 827-58 금강펠리스 제202동 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 234,000,000원

토지면적: 21.49㎡ (약 6.50평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

건물 사용승인일: 2020년 4월 27일

건축물명: 금강펠리스

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥5동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 토지는 북측 및 남측으로 노폭 약 5M 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 관련 절차 확인이 필요합니다. [cite:SEARCH_RESULT_INDEX_FOR_NEIGHBORHOOD_FACILITIES]

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.11.10.)입니다. 이에 따라 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 235,000,000원입니다.

본건과 관련하여 등기부상 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권보존: 이미경 (2020.05.04)

* 소유권이전: 김정훈 (2020.10.26, 매매)

* 주택임차권: 최 (보증금 235,000,000원, 2020.10.07 확정, 2020.10.19 전입, 2024.05.29 배당신고) - 해당 임차권은 말소될 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (235,000,000원, 2025.11.10, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최성지)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-19

* 확정일자: 2020-10-07

* 배당신고일자: 2024-05-29

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인 최성지 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되기 때문입니다. 이 조건의 이행 여부가 본건 취득 시 중요합니다.

4. 상권분석

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 일반적인 상권이 형성되어 있습니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 형태의 다세대 및 연립주택 거래가 있었습니다.

* 시흥동 798-27 (하이빌, 2008년식, 55.02㎡, 4층 다세대): 2026년 5월 7일 330,000,000원에 거래.

* 시흥동 982 (현대빌라, 1989년식, 50.955㎡, 1층 연립): 2026년 5월 6일 440,000,000원에 거래.

* 시흥동 838-14 (원형아트빌, 2002년식, 55.19㎡, 3층 연립): 2026년 5월 1일 280,000,000원에 거래.

본건은 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 감정가는 234,000,000원으로 주변 실거래가 하한선(280,000,000원)보다 낮게 책정되어 있어 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. [cite:JSON_SALE_DATA]

5. 생활정보

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 금강펠리스 202동 2층 201호 다세대주택입니다. 주거 밀집 지역에 속해 있으며, "시흥5동주민센터"가 인근에 있어 행정 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다. 인근 버스정류장 이용 및 차량을 통한 외부 이동이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. [cite:SEARCH_RESULT_INDEX_FOR_NEIGHBORHOOD_FACILITIES] 본건 주변은 주거단지 위주로 형성되어 있으며, 인근 공원 및 녹지 공간 접근성이 좋은 편입니다. [cite:SEARCH_RESULT_INDEX_FOR_NEIGHBORHOOD_FACILITIES] 현재까지 파악된 정보에 따르면, 주변 반경 내 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite:SEARCH_RESULT_INDEX_FOR_NUISANCE_FACILITIES]

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 선순위 임차권 관련 조건입니다. 본건은 임차인이 보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각되나, 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우 매수인이 임차보증금의 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인의 권리 관계 및 조건 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 공동담보 물건이 있을 경우 해당 물건의 경매 진행 상황이 본건 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 외국인 매수 시 토지거래허가구역 관련 절차를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 2020년 준공의 비교적 신축 다세대주택입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리관계상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매이며, 선순위 임차인이 존재했으나 대항력은 없습니다. 매각 조건으로 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 예정되어 있어, 낙찰받을 경우 인수하는 보증금은 0원일 것으로 예상됩니다. 하지만 이 조건의 이행 여부가 관건이며, 불이행 시 인수 위험이 발생합니다. 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 긍정적이며, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후화에 따른 유지보수 부담이 적습니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 명확한 권리관계 확보 가능성: 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건이 이행될 경우, 추가적인 인수 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 생활 편의성: 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

주변 실거래가 (2026년 5월 기준): 280,000,000원 ~ 440,000,000원

본건의 감정가는 주변 시세의 하한선보다 낮은 수준입니다. 또한, 2020년식 건물로 최신 연식임을 감안할 때, 시세보다 높은 경쟁률이 예상될 수 있습니다. 임차인 관련 조건이 확실히 이행된다는 전제 하에, 시세 하한선인 280,000,000원 수준을 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 290,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 법원 명세서 재확인, 임차인과의 소통 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.