나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13133 [1] 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화초등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제2층 제202호 건으로서, (사용승인일:2022.03.02.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2):본건은 2필 일단의 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)~(2):본건 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청 에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특 례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간 : 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(2):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청 에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특 례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간 : 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제2층 제202호

1.2. 물건 종류

다세대주택 (도시형생활주택)

1.3. 면적

토지 지분: 19.64㎡ (약 5.9평)

건물 전용면적: 28.65㎡ (약 8.7평)

1.4. 감정가

335,000,000원

1.5. 경매 구분

부동산강제경매

1.6. 채권자

주택도시보증공사

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일, 아파트 용도)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 사건입니다. 등기부등본 상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (고 )

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 12일

* 확정일자: 2022년 4월 25일

* 대항력: 없음 (입력 정보 기준)

* 비고: HUG가 임차인으로 등재되어 있으며, HUG는 보증금 반환 채권자로도 설정되어 있습니다.

3.3. 말소 기준 권리

갑5: 서울특별시 압류 (2025년 5월 15일 접수)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

특이사항: 임차인 고 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 보증금 반환 청구권이 매수인에게 승계되지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 방화동 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 방화초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 상업 시설 또한 함께 발달해 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주위로 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용한 주거 환경을 제공하며, 주변에 학교와 상가가 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 교육시설: 방화초등학교 등

* 교통시설: 인근 버스정류장

* 상업시설: 근린생활시설 (주변 혼재)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 임차인 보증금 관련: 임차인(HUG)의 보증금 329,000,000원에 대해 대항력이 없으며, 매각 조건상 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기를 조건으로 매각됩니다. 이는 인수되는 보증금이 없음을 명확히 합니다. 다만, HUG가 채권자로 경매를 진행한 점과 임차인으로도 등재된 점을 고려할 때, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우 매수인이 간접적으로 영향을 받을 가능성을 배제할 수는 없습니다. (반드시 현장 조사 및 전문가 상담 필요)

* '선순위 임차권' 관련: 물건 정보에 '선순위 임차권'이라고 명시되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차인(고 / HUG)의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 등기부상 선순위 권리가 매각으로 소멸됨을 의미합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지 이용 계획: 공항 주변 지역으로 고도 제한 등 각종 규제가 적용됩니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 매각 시 관련 규제를 확인해야 합니다. (특히 외국인, 아파트 용도 관련 허가 기간 상이)

* 건축물 사용승인일: 2022년 3월 2일로 비교적 신축 건물이나, 정확한 건물 상태 및 하자 여부는 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 감정가는 3억 3,500만 원입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금이 있으나, 이는 매수인이 인수하지 않는 조건으로 매각되어 명도 및 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 관련 특수 조건 및 토지거래허가구역 지정 등 복합적인 권리 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2022년 사용승인)

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음

* 방화동 주요 지역에 위치하여 생활 인프라 양호

* 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 신축 연차의 건물 가치는 약 2억 1천만 원에서 2억 6천만 원 사이로 추정됩니다. 본건의 감정가는 3억 3천 5백만 원으로 시세보다 높게 책정되어 있으나, 대항력 없는 임차인의 보증금(3억 2천 9백만 원)이 매수인이 인수하지 않는 조건이며, HUG가 채권자로서 경매를 진행한 점을 고려해야 합니다.

신축 건물임을 감안하여 시세 범위의 상단부인 2억 6천만 원에 약간의 프리미엄을 더하되, HUG의 채권액을 넘지 않는 선에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

안전 마진과 HUG 관련 특수성을 고려한 적정 입찰가는 250,000,000원으로 예상됩니다.

이는 시세 범위 내에서 건물의 신축성을 반영한 가격으로, HUG의 입찰 결과 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.