나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13136 [1] 서울특별시 강서구 방화동 898 경동팰리스힐 제6층 제610호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 방화초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 개화산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건중 6층 610호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지 및 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(원룸형 아파트)임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 8~10미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13136 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 898 경동팰리스힐 제6층 제610호

건물명: 경동팰리스힐

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정평가액: 104,000,000원

토지 면적: 9.55㎡ (약 2.89평)

건물 면적: 12.35㎡ (약 3.74평, 전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서 (서울보증보험)

건축 연도: 2014년 3월 20일

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재, 방화초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 개화산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태: 본건은 남동측으로 폭 8~10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 13일 주택도시보증공사 가압류 (갑7)

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (갑4, 갑5, 갑6): 2014년 5월 7일, 2016년 10월 13일, 2021년 11월 15일

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을3)

* 보증금: 104,000,000원

* 전입일자: 2021년 12월 22일

* 확정일자: 2021년 12월 9일

* 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 강제경매: 서울보증보험 (갑8)

* 채권액: 108,299,615원

* 본 경매 절차에 따라 매각으로 소멸됩니다.

총 등기부채권액: 1,235,000,000원

인수되는 보증금: 0원 (특별매각조건에 따라 임차권 소멸 예상)

1.3. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 주거 기능에 특화되어 있습니다. 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설과의 직접적인 연관성은 적습니다. 주변 주거 단지를 기반으로 하는 소비 활동이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 방화초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 경우 통학이 편리합니다.

교통 시설: 지하철 5호선 개화산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주요 편의시설: 주변 주거 지역 내 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

건축물 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등 현대적인 주거 생활에 필요한 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 관련 구역: 본건 소재지는 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항시설법)으로 지정되어 있어, 공항 운영 및 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

* 군사시설 관련 구역: 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)으로 지정되어 있어, 건축물의 높이 제한 등 군사 작전과 관련된 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 현재 외국인, 아파트, 단독/다가구/연립/다세대 주택 등에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다(기간 상이). 이는 향후 본건을 거래할 경우 관련 허가 절차를 필요로 함을 의미합니다.

* 임차인 현황: 한국토지주택공사 임차권이 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 특별매각조건에서 해당 임차권의 소멸을 전제로 하고 있습니다. 다만, 법률적 해석의 여지가 있을 수 있으므로, 최종 낙찰 전 권리관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자 목적에 적합한 물건으로 판단됩니다. 지하철역 인근의 편리한 교통망과 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

본건의 가장 중요한 특징은 등기부상 '인수'되는 주택임차권이 특별매각조건을 통해 매각으로 소멸될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 낙찰자의 인수 부담을 크게 줄여주는 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

또한, 공항 및 군사 시설 관련 제한 구역에 포함되어 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 특성이며, 본건의 주거 가치에 치명적인 영향을 미칠 정도의 문제는 아닌 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 특별매각조건으로 인한 임차권 소멸 기대 효과로 인한 권리 관계의 명확성 확보.

* 지하철 5호선 개화산역 인근의 우수한 교통 접근성.

* 1인 가구 수요가 높은 소형 면적(전용 12.35㎡)으로 공실 위험이 낮음.

* 감정가 104,000,000원 대비 주변 시세 수준으로, 합리적인 가격으로 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 12.35㎡이며, 감정가는 104,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 8,421,053원의 감정가 수준입니다.

최근 주변 지역 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대 주택들이 ㎡당 약 450만 원에서 840만 원 수준에서 거래되었습니다. 특히, 2026년 7월 6일에 거래된 29.97㎡ 면적의 다세대 주택이 253,000,000원(㎡당 약 8,441,775원)에 거래된 사례는 본건의 감정가 수준과 매우 유사한 가격 경쟁력을 보여줍니다.

주택임차권이 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자는 실질적으로 감정가 수준의 금액으로 본건을 취득할 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 104,000,000원을 기준으로, 치열한 경쟁 상황을 고려하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 이 범위는 감정가를 약간 상회하는 수준으로, 성공적인 입찰을 통해 물건을 확보하기 위한 합리적인 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.