나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104293 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1330-12 강남역인앤인 13층1306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울서이초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 및 신분당선 "강남역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제13층 제1306호로서,(사용승인일 2005.03.30) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 "오피스텔"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 지하주차장, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 12m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104293 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1330-12 강남역인앤인 13층1306호

용도: 오피스텔

감정가: 185,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.51㎡ (약 1.36평)

건물면적: 27.45㎡ (약 8.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설, 판매시설

준공 연도: 2005년 03월 30일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 15층

해당 층수: 13층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울서이초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 및 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이합니다. 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 2호선 및 신분당선 "강남역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북동측으로 노폭 약 12m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 현재 외국인 및 특정 건축물 용도에 대한 토지거래계약 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2022년 12월 27일 접수된 롯데카드주식회사의 가압류(갑8)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 을19: 주택임차권 (최용석)

* 접수일자: 2025년 09월 01일

* 권리 금액: 210,000,000원

* 말소 여부: 인수

* 비고: 전입일자 2022년 01월 20일, 확정일자 2021년 12월 23일. 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당받지 못할 경우 매수인이 보증금 전액을 인수해야 합니다.

* 갑16: 강제경매 (최용석)

* 접수일자: 2025년 11월 06일

* 권리 금액: 210,179,500원

* 말소 여부: 말소

* 비고: 본 경매 사건의 신청 채권자입니다.

3.3. 말소 예정 권리

말소 기준 권리보다 후순위인 갑8부터 갑15, 갑17 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 을19 주택임차권 (최용석): 보증금 210,000,000원. 본 임차인은 대항력을 가지며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 특이사항 및 주의사항

* 임차인 최용석은 대항력 있으며, 보증금 210,000,000원을 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요하나, 본 건은 금액이 명확하게 제시되어 있습니다.

* 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(210,000,000원)이 감정가(185,000,000원)보다 높으므로, 매수인은 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 서울 강남역 인근으로, 다양한 업무시설, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대 현황 (추정)

건축물 현황상 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 77개 호실이 있는 건물입니다. 임대 관련 정보는 상세히 파악되지 않았으나, 강남역 역세권 오피스텔로서 임대수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 지하철 강남역이 있어 쇼핑몰, 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

"서울서이초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 대중교통 접근성

지하철 2호선 및 신분당선 강남역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최용석의 보증금 210,000,000원입니다. 이 금액은 현재 감정가보다 높으므로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실제 매수인이 부담해야 할 총 금액을 크게 증가시킵니다.

6.2. 높은 총 매수 비용

매수인이 부담해야 할 총 비용은 낙찰가와 인수하는 임차인 보증금을 합한 금액입니다. 예를 들어 감정가인 185,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 총 지출액은 185,000,000원 + 210,000,000원 = 395,000,000원이 됩니다. 최근 유사 면적 오피스텔 매매가가 17,400,000원에서 20,000,000원 수준인 점을 감안할 때, 이는 시장 가격을 크게 상회하는 금액입니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 일부 개발 및 이용에 제한이 있는 구역(가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등)에 해당하여 향후 건축 관련 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강남역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 오피스텔로서의 소형 면적은 투자 및 실거주 측면에서 매력적일 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실제 매수인이 부담하게 될 총액이 현재 시장 가격을 훨씬 초과할 것으로 예상됩니다. 이러한 이유로 본 물건은 첫 매각 기일에 유찰될 가능성이 높으며, 차기 매각 시 가격 조정 여부를 면밀히 검토해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 강남역 역세권 입지로 인한 지속적인 임대 수요 및 가치 상승 잠재력.

* 소형 오피스텔로 투자 부담이 상대적으로 적음 (임차인 보증금 인수액 제외 시).

* 주변 상권 및 교통망의 우수성으로 인한 안정적인 임대 수익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례를 보면, 2026년 5월 7일에 거래된 27.089㎡ 면적의 12층 물건이 17,400,000원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 2월 10일에 거래된 32.275㎡ 면적의 9층 물건은 18,900,000원에 거래되었습니다. 감정가는 185,000,000원입니다.

본건의 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인 최용석의 보증금 210,000,000원입니다. 이 금액은 감정가를 상회하므로, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 실제 매수인이 부담하게 될 총 비용은 낙찰가 + 210,000,000원입니다. 최근 시세를 고려할 때, 낙찰가에 임차인 보증금을 합산한 금액은 시장가를 훨씬 초과하게 됩니다.

이러한 상황을 감안할 때, 본 물건은 보수적인 접근이 필요합니다.

합리적인 총 투자 비용을 시장가 수준(약 17,400만원 ~ 20,000만원)으로 맞추기 위해서는, 낙찰가 자체를 매우 낮게 책정해야 합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

참고: 위 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 매수인이 최종적으로 부담해야 할 총 금액은 약 100,000,000원(낙찰가) + 210,000,000원(인수 보증금) = 310,000,000원이 됩니다. 이는 최근 거래 사례(17,400만원 ~ 20,000만원)보다 높은 금액으로, 투자 수익률 확보가 어려울 수 있습니다. 본 입찰가는 극도로 보수적인 접근을 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 수익률 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건은 첫 매각 기일 유찰 가능성이 매우 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.