나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104249 [1] 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 지1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "학동역(7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 상업·업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 간선, 지선, 직행버스 등이 정차하는 버스정류장 및 지하철 학동역(7호선)이 소재하는 등 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층/지상 17층 건 내 제지1층 제비101호로서, (사용승인일 : 2021-08-30) 외 벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

비102 ~ 비104호와 공히 운동시설(골프연습장) 7, 8호실로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조바람.)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 스프링클러 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 사다리형 평지로서, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40m 도로, 서측으로 노폭 약 6m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

논현동 211-21, 211-17, 211-22 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임. 논현동 211-2, 211-3 도시지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104249 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 지1층 비101호 (도로명주소: 서울특별시 강남구 언주로 641)

건물명: 펜트힐 루 논현

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장 상 복합용도: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 운동시설)

현재 이용: 운동시설 (골프연습장)

사용승인일: 2021년 8월 30일

1.2. 면적 및 가치

감정가: 1,080,000,000원

토지면적: 7.39㎡ (약 2.23평)

건물면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

1.3. 경매 관련 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광명새마을금고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

지하철 7호선 학동역에서 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업·업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임. 제반 주위환경 보통 수준.

2.2. 교통 여건

차량 진출입 용이하며, 인근에 간선, 지선, 직행버스 등이 정차하는 버스정류장 및 지하철 학동역(7호선)이 소재하여 교통 여건 양호.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕. 지하 5층 / 지상 17층 건물 중 제지1층 제비101호.

외벽: 석재붙임 및 페어글라스 마감.

내벽: 인테리어 마감.

창호: 페어글라스 창호 마감.

설비: 위생 및 급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 스프링클러 등 설치.

2.4. 토지 정보 및 주변 도로

5필지 일단의 사다리형 평지.

본건 동측으로 노폭 약 40m 도로, 서측으로 노폭 약 6m 도로에 각각 접함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역.

건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법상의 각종 제한 지역에 해당 (가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등).

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 골프존파크논현학동역점

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 합계 0원.

3.2. 등기부 권리 분석

말소기준권리: 을1 (2021-10-26) 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (948,000,000원)

등기부채권 총액 (말소예정 채권): 2,725,030,807원

모든 등기권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸 예정임. 낙찰자가 인수하는 권리 없음.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 강남구 논현동은 지하철 7호선 학동역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역임. 주변에 오피스, 상가, 빌딩이 밀집해 있어 직장인 유동인구가 풍부하며, 근린생활시설로서의 수요 또한 높을 것으로 예상됨. 본 물건은 현재 운동시설(골프연습장)로 활용 중으로, 지역적 특성과 잘 부합하며 잠재적 고객 확보에 유리한 환경을 제공함. 펜트힐 루 논현 상가 '루(Ruu) 논현'은 마스터리스 운영방식으로 L그룹·유명셀럽과 연계하여 임대가 확정된 상태라는 기사도 있으나, 본 경매 물건의 개별 임대차 현황은 별도 확인 필요.

5. 생활정보

교통: 지하철 7호선 학동역이 도보 이용 가능하며, 강남대로, 언주로 등 주요 도로 접근성이 뛰어나 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리함.

편의시설: 주변 상업 시설 및 업무 지구 내 다양한 편의시설 이용이 용이함.

주변 환경: 상업 및 업무 기능이 혼합된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 공존하는 환경.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 표기된 복합 용도(도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 운동시설) 중, 본 물건(비101호)은 근린상가 또는 운동시설로 이용 중이나, 건물 전체의 용도 혼재로 인한 민원 발생 가능성 검토 필요.

물건명세서에 "임대관계 미상"이라는 기재가 있어, 임차인 현황에 기재되지 않은 다른 점유자나 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 현장 방문을 통한 점유 관계 확인이 필수적임.

토지이용계획 상 각종 건축 제한 사항(가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역 등)이 존재하여 향후 건물 활용에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 핵심 입지에 위치한 신축 상가 건물로, 탁월한 교통 여건과 주변 상권의 발달로 인해 투자 가치가 높음. 2021년 준공된 신축 건물로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상되며, 현재 운동시설로 활용 중임. 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수하는 부담은 없다는 점이 큰 장점임. 다만, 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 토지 이용 계획상의 제한 사항을 숙지하고 투자 결정을 내려야 함.

8. 투자 포인트

강남구 논현동, 지하철 7호선 학동역 초역세권의 뛰어난 입지.

2021년 사용승인된 신축 건물로 관리 상태 우수 기대.

상업, 업무, 주거 밀집 지역으로 높은 유동인구 및 잠재 고객 확보 가능.

현재 운동시설로 활용 중이며, 마스터리스 운영방식으로 L그룹·유명셀럽과 연계하여 임대가 확정된 상가(루 논현)가 있다는 점은 긍정적이나, 본 물건의 개별 임대차 현황은 별도 확인 필요.

매각으로 모든 권리 소멸하여 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 1,080,000,000원

최근 2026년 8월 14일 19평형(약 63㎡)이 6억 5,000만원에 거래된 사례가 있음. 2026년 9월 9일 19평형(약 63㎡)의 전세가 6억 5,000만원에 거래된 사례도 있음. 이는 본 경매 물건의 면적(28.50㎡, 약 8.62평)과는 차이가 있으나, 주변 시세 형성 수준을 파악하는 데 참고할 수 있음.

본 물건의 적정 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 정확한 시세 분석, 유사 물건 낙찰 사례 조사, 현장 임장 시 파악된 점유 및 임대차 현황, 향후 예상되는 수익률 등을 종합적으로 고려해야 함. 펜트힐 루 논현의 경우, 주거시설은 131세대로 구성되어 있으며, 주변 일대 기업 밀집 등으로 풍부한 배후수요를 갖추고 있어 상권 분석에 긍정적인 요소로 작용함.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 심층적인 추가 조사 및 분석이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.