나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104328 [1] 서울특별시 관악구 신림동 254-134 산자락빌라 비동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울신우초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하:2층, 지상:4층 건물 내 제비동 제지1층 제비01호로서, (사용승인일: 2012.01.17) 외벽: 석재 타일 붙임 등 마감, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 254-134: 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 신림동 254-136: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2024-06-20)((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 신림동 254-143: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2024-06-20)((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 신림동 254-145: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2024-06-20)((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104328 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 254-134 산자락빌라 비동 지1층비01호

용도: 다세대주택

감정평가액: 185,000,000원

토지면적: 39.21㎡ (약 11.86평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 정보

준공일자: 2012년 01월 17일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층 / 지상 4층 건물 내 지하 1층 비01호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울신우초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

추가로, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 등기(2025년 11월 07일 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박 (박희경)

보증금: 200,000,000원

전입일자: 2021년 03월 25일

확정일자: 2021년 02월 22일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권 (박 ): 보증금 200,000,000원. 본 임차인은 대항력이 있으며, 임대차보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 환경

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

서울신우초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호한 편입니다.

4.2. 편의시설 및 혐오시설

일반적인 주거 지역에서 기대할 수 있는 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 2억 원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 입찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 최종 인수 금액을 면밀히 계산해야 합니다.

5.2. 토지거래허가구역

매각 허가 및 등기 이전 시점이 토지거래허가구역 지정 기간(2025.10.20 ~ 2026.12.31) 내에 포함될 경우, 토지거래허가를 받아야 합니다. 이에 대한 사전 확인 및 절차 진행이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 2012년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 서울 관악구 신림동이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 원을 매수인이 인수해야 한다는 점은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

감정평가액 1억 8천 5백만 원과 비교했을 때, 인근 시세는 훨씬 높은 것으로 추정되나, 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 2012년 준공으로 비교적 최신 연식의 건물이어서 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서울 도심 지역인 관악구 신림동에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 정확한 시세 조사와 함께 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 파악한다면, 합리적인 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역의 다세대주택 시세는 상당한 편차를 보입니다.

2015년식 29.56㎡ 다세대주택이 3억 2천만 원, 2018년식 45.37㎡ 다세대주택이 3억 9천만 원에 거래되었습니다.

본건은 2012년식 59.96㎡ 규모이므로, 이러한 거래 사례를 토대로 추정할 때 본건 건물의 현재 시장 가치는 최소 5억 5천만 원에서 6억 원 이상으로 판단됩니다.

8.2. 예상 총 취득 비용

본건의 경우, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 2억 원을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금 2억 원을 합한 금액이 됩니다.

예상 시장 가치 5억 5천만 원을 기준으로 할 때, 총 취득 비용은 약 5억 5천만 원 수준이 될 것으로 예상됩니다.

8.3. 예상 입찰가 산정

인수되는 임차 보증금을 고려하여, 총 취득 비용이 예상 시장 가치 범위 내에서 합리적으로 이루어지도록 입찰가를 산정했습니다.

이에 따라 본건의 예상 입찰가는 3억 5천만 원으로 제안합니다.

이 경우, 입찰가 3억 5천만 원 + 인수 보증금 2억 원 = 총 5억 5천만 원의 취득 비용이 발생합니다.

다만, 본건의 감정평가액(1억 8천 5백만 원)보다 상당히 높은 금액이므로, 실제 경매 진행 시 경쟁 정도와 임차 보증금 인수 리스크를 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.